나이스옥션 법원경매 순천 2025타경706 [1] 전라남도 여수시 소라면 덕양리 1334-39 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 '경성빌라' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 야산지대, 빌라, 단독주택 등의 주택지대임.

교통상황

본건 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

유사 사다리형으로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서. 외벽 : 적벽돌, 타일, 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일, 시멘몰탈페인트 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1층 : 소매점(공실). 2층 : 주거용.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지' 지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경706 (1)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 덕양리 1334-39

용도: 근린주택 (1층 소매점, 2층 주택)

감정가: 127,492,660 원

토지 면적: 163.00㎡ (약 49.3평)

건물 면적: 168.66㎡ (약 51.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 전문건설공제조합

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 소라면 덕양리 소재 '경성빌라' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 야산지대, 빌라, 단독주택 등의 주택지대임.

본건 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 편임.

북서측으로 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 대항력있는 임차인 (김 ).

인수되는 임차인의 보증금: 0 원 (임차인: 김민성, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-05-18, 대항력: 있음).

주의사항: 대항력있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

말소기준권리: 2022-10-13자 전문건설공제조합 근저당권.

등기부채권 총액: 약 9억 6천 8백만원 (토지 및 건물 등기부 합계)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 야산지대와 주택지대가 혼재된 지역에 위치하며, 근린생활시설로서 1층은 소매점(공실), 2층은 주택으로 이용 중에 있음.

주변 시세 (경성빌라 1334-25 기준):

2025년 6월 1일, 1334-25번지 다세대 주택(전용면적 81.27㎡)이 7,000만원에 거래됨.

건물 연식(1993년) 및 입지 조건을 고려할 때, 본건의 감정가는 인근 시세와 비교 시 적정한 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 동측 근거리에 주요 간선도로가 위치하여 시내외 접근성이 양호한 편임.

주변 시설: 주위는 야산지대, 빌라, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요함.

건물 노후도: 1993년 준공 건물로, 구조 안전 및 시설 유지 보수에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

제시외 건물: 일괄매각에 포함되어 있으나, 실제 현황 확인 및 법적 효력 검토 필요.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 소라면 덕양리 일대에 위치한 근린주택으로, 1층 상가(공실) 및 2층 주택으로 이용 중입니다. 대항력있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원인 점을 고려해야 하며, 전반적으로 주택 및 소규모 상가 위주의 지역에 위치해 있습니다.

주변 빌라 거래 사례를 볼 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 대항력있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 명도 절차 진행 시 유리하게 작용할 수 있습니다. (단, 법적 검토 필수)

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 여수시 소라면 지역의 향후 개발 계획에 따른 지가 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 127,492,660 원

주변 시세 (경성빌라 1334-25, 81.27㎡ 기준 70,000,000원). 본건은 168.66㎡로 면적이 더 넓습니다.

본건의 감정가는 127,492,660원으로, 주변 실거래가와 비교 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

대항력있는 임차인의 존재(보증금 0원) 및 건물 상태, 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 102,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.