나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21052 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 1층159호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "나라키움원주통합청사" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공기업, 공공청사, 상업용·업무용 빌딩 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 중 1층 159호로서, 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 석재붙임 등 마감 . 내 벽 : 페인팅 등 마감. 창 호 : 스테인레스프레임 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

집합건축물관리대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 기준시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

공동 위생설비, 화재탐지설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 "공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로2류(폭30M~35M)(접합), 대로3류(폭25M~30M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 씨엔에스 주식회사로부터 이 사건 목적물에 대해 2026년 5월 기준 39,427,220원의 공용부분 미납관리비가 있다는 신고서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21052 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 1층 159호

용도: 근린상가

감정가: 3,392,000,000원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지지분: 165.0031㎡ (약 49.91평)

건물면적: 401.62㎡ (약 121.50평)

건물지분: 401.625㎡ (약 121.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 정보 기반 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 주요 용도: 공장, 제1종 및 제2종 근린생활시설

본건 호수 및 층수: 1층 159호

사용승인일: 2022년 8월 24일

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치하며, "나라키움원주통합청사" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공기업, 공공청사, 상업용 및 업무용 빌딩, 그리고 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물의 남측과 동측으로는 각각 대로와 접하고 있어 외부 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로2류, 대로3류 지역에 해당합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 포함 여부를 확인한 결과, 특별히 언급되거나 발견된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부채권 총액은 4,243,342,910원입니다.

임차인 현황 정보상 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 원주시 혁신도시는 다양한 공공기관과 기업, 상업시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건축물대장 상으로는 공장 및 제1, 2종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 본 건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 사용 가능합니다.

현재 본 건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출에는 어려움이 예상됩니다.

주변 상업 및 업무 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주변의 공공기관 및 다양한 상업 시설로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 씨엔에스 주식회사로부터 2026년 5월 기준 39,427,220원의 공용부분 미납관리비가 있다는 신고서가 제출되었습니다. 이는 낙찰 후 인수될 가능성이 있으며, 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

현재 물건이 공실 상태이므로, 입주자 모집 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하고 있어, 향후 시세 변동에 따른 투자 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

강원도 원주시 혁신도시 내 대로변에 위치한 근린상가로서 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 상당한 금액의 공용부분 미납관리비가 신고되어 있어 낙찰자의 추가 부담 가능성이 높다는 점은 중대한 리스크 요인입니다.

권리관계 자체는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 명확해 보이지만, 관리비 문제와 공실 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

철저한 현장 답사와 주변 시세 조사를 바탕으로 인수 후 발생할 수 있는 모든 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

원주시 혁신도시의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대로변에 위치하여 가시성이 좋고 접근성이 뛰어납니다.

주변 공공기관 및 업무시설 종사자를 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 3,392,000,000원의 감정가를 기준으로, 현재 공실 상태 및 공용부분 미납관리비 39,427,220원의 인수 가능성을 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

신중한 접근을 위해 감정가 대비 약 75% 수준인 2,544,000,000원으로 제안합니다.

이는 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비, 그리고 미납관리비 인수 가능성을 고려한 보수적인 산정입니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.