나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72673 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 396-32 해담채빌 201동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및 아파트 단지, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 차량통행 무난시되는 경춘로 등이 소재하고, 시내 버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 공동주택(다세대주택)중 제5층 제502호로서 (사용승인일:2017.01.25) 외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등 내벽:벽지 및 타일 붙임 등 천장:벽지 붙임 등 바닥:바닥재 및 타일 깔기 등 창호:하이샤시 이중창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2013-12-09)(천마중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천마초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황 미상임.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 남양주지원 2025타경72673 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 396-32 해담채빌 201동 5층502호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 공동주택(다세대주택) 중 제5층 제502호

사용승인일: 2017년 01월 25일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

현재 이용 상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 264,000,000원

토지 면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

토지 지분: 41.92㎡ (약 12.68평)

건물 면적: 64.75㎡ (약 19.60평) - 전용면적 기준

건물 지분: 64.75㎡ (약 19.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 아파트 단지, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 차량 통행이 원활한 경춘로 등이 소재하며, 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

- 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

- 개발 및 행위 제한: 상대보호구역(천마중학교, 천마초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 채권 총액은 186,431,649원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 근저당 (말소기준권리): 서울경기양돈축산업협동조합, 2017년 05월 29일 접수, 156,000,000원

- 임의경매개시결정: 서울경기양돈축산업협동조합, 2025년 11월 20일 접수, 118,274,847원

- 기타 가압류 등 다수 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 조경순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 01일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대차 관계 및 현황은 미상입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당(2017.05.29. 접수)보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (최근 매매 정보 기반)

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대/연립주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 화성아트빌 (76.77㎡, 1997년식): 120,000,000원

- 신강남하이츠 (69.12㎡, 1996년식): 154,600,000원

- 대영그린빌 (45.32㎡, 2009년식): 115,000,000원

4.2. 건물 연식 대비 시세 비교

본건 해담채빌은 2017년 01월 사용승인된 건물로, 주변 비교 대상 물건들(1996년, 1997년, 2009년식)에 비해 건축 연식이 최신입니다.

일반적으로 건축 연식이 최신일수록 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

감정가는 64.75㎡ 기준 264,000,000원(약 4,077,000원/㎡)으로 산정되었으나, 최근 실거래가 기준으로는 69.12㎡(1996년식)가 154,600,000원(약 2,236,000원/㎡), 45.32㎡(2009년식)가 115,000,000원(약 2,537,000원/㎡)에 거래되었습니다.

이는 감정가가 최근 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 최신 건축 연식을 고려하여 보수적으로 환산 시, 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준의 실거래가 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 천마초등학교, 천마중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2017년 01월 25일입니다.

내부 설비로는 수세식 위생설비, 급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 개발 및 행위 제한 사항이 존재하여 향후 재건축이나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관련 불확실성

본건은 현재 공동주택으로 이용 중이나, 임대차 현황이 미상으로 정확한 점유 관계 및 명도 시 예상되는 변수 파악이 어렵습니다.

6.3. 주변 환경

주변에 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어 주거 환경 측면에서 혐오시설이나 소음, 악취 등의 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년식)의 다세대주택으로, 주거 편의 시설 접근성이 양호한 입지에 소재합니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이라 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 대비 높게 평가되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 가격 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 교육 시설(천마초등학교, 천마중학교)이 인접하여 교육 환경이 좋습니다.

- 경춘로 인접으로 교통 접근성이 우수합니다.

- 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없고, 말소될 권리들이 다수 있어 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

하지만 제시된 감정가(264,000,000원)와 최근 실거래가 시세(약 150,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 추정) 간의 차이가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 신축 연식 가치를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

- 보수적 접근 시: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

- 적극적 접근 시: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

상기 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.