나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72651 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 258-75 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ‘가곡2리 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지상4층 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

주택(주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72651 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 258-75 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.12㎡ (약 20.0평)

토지지분: 66.125㎡ (약 20.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.32㎡ (약 23.1평)

건물지분: 76.32㎡ (약 23.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지상4층 내 제3층 제301호

외부 마감: 돌붙임 등

창호: 하이샷시 등

이용 상태: 주택 (방3, 거실, 주방, 화장실1, 발코니 등)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 바닥난방설비 등

1.5. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 서측으로 세로변과 접함.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/용도:주택)

1.7. 공부와의 차이

해당사항 없음.

1.8. 기타 참고사항

임대 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ‘가곡2리 마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 2월 12일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 말소 예정 권리

감정평가서 요약에 따르면, 근저당권(을8) 및 임의경매개시결정(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 해당 지상권에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대차 관계가 명확하지 않은(임대 미상) 부분이 있어 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계에 대한 정보가 불분명하므로, 잠재적인 인수 또는 명도 관련 위험을 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 채권 총액은 74,400,000원이며, 이는 근저당권 설정액을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 및 전월세 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 산장빌라(나동) (2026년 5월): 36.04㎡, 4,500만원 (약 412.8만원/평)

* 이스턴빌(104동) (2026년 7월): 84.99㎡, 15,000만원 (약 583.7만원/평)

* 동성빌라(106동) (2026년 7월): 43.2㎡, 3,000만원 (약 229.0만원/평)

4.2. 시세 동향

본 건의 감정가는 107,000,000원으로, 면적은 76.32㎡ (약 23.1평)입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 463.6만원/평 수준입니다. 이는 비교적 연식이 있는 산장빌라(1993년식, 10.9평, 412.8만원/평)와 유사한 수준이며, 신축인 이스턴빌(2009년식, 25.7평, 583.7만원/평)보다는 낮은 가격대입니다. 동성빌라(1999년식, 13.1평, 229.0만원/평)의 경우, 면적 대비 거래 가격이 현저히 낮아 특이 거래로 분류할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기반시설

본 건이 소재한 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 일대는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 진출입도 용이합니다. 또한, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 추가 주변 정보 (Google 검색 결과 요약)

Google 검색 결과에 따르면, 본 건 인근 지역에는 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 특별히 혐오 시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. (검색 결과에 대한 구체적인 주소나 시설명은 직접적인 언급 없이 일반적인 내용으로 요약)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있어, 외국인이나 특정 목적으로 토지를 거래하려는 경우 별도의 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 이는 매수 대상이나 거래 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 불확실성

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 임대차 관계가 불명확(임대 미상)하다는 점은 잠재적 위험 요소입니다. 실제 점유 관계나 미정산 보증금, 또는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 연식

건물의 건축 연도가 1993년으로, 비교적 오래된 편에 속합니다. 이는 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 다세대주택으로, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능한 지역에 소재하고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

그러나, 토지거래계약 허가구역 지정, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 건물의 노후도 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 특히, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 대상자를 제한할 수 있으며, 임대 미상이라는 정보는 명도 과정에서의 위험성을 내포합니다. 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보이나, 이러한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 주거 입지: 차량 및 대중교통 접근성이 좋으며, 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 적습니다.

* 상대적으로 합리적인 감정가: 연식 등을 고려했을 때, 유사 연식의 거래 사례와 비교 시 감정가가 과도하게 높지는 않은 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 107,000,000원으로 평가되었습니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 면적(76.32㎡)과 비슷한 연식의 산장빌라(1993년식, 36.04㎡)가 4,500만원에 거래된 사례를 고려하면, 본 건의 면적을 기준으로 시세 환산 시 약 9,500만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 토지거래계약 허가구역 지정, 임대차 관계의 불확실성(임대 미상) 등의 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 80,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 추가적인 권리 관계 확인, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

참고 자료:

감정평가서 요약 요향표

건축물표제부 요약

집합건물 등기부요약

물건명세서 참고사항

임차인현황

최근 매매 JSON 정보 (산장빌라)

최근 매매 JSON 정보 (이스턴빌)

최근 매매 JSON 정보 (동성빌라)

최근 전월세 JSON 정보 (산장빌라)

최근 전월세 JSON 정보 (이스턴빌)

최근 전월세 JSON 정보 (동성빌라)

(JSON 데이터 중복으로 인한 간략화)

(JSON 데이터 중복으로 인한 간략화)

(JSON 데이터 중복으로 인한 간략화)

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