나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23094 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 16층1609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 '부산중부경찰서' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스빌딩, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도1호선(중앙역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상20층 건물 내 16층 1609호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단 지정 철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정현우)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23094 (1)

소재지: 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 16층1609호

용도: 업무시설(오피스텔)

건물명: 일동미라주더마린

동/호수: 16층 1609호

감정가: 172,000,000원

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

토지면적: 3.72㎡ (약 1.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건축연도: 2021년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 20층 건물 내 16층

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동4가에 소재하며, '부산중부경찰서' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 오피스빌딩, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 중앙역이 가까이 있어 교통 여건은 전반적으로 매우 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 정현우 (채권양도)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 6월 27일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 16일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 물건 낙찰 시 임차인 정현우의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부상 권리 요약

말소기준권리는 2023년 12월 6일에 접수된 공민성 근저당권(을3)으로, 금액은 44,000,000원입니다. 본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리들을 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 493,372,720원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 중구 중앙동 일대는 부산의 주요 업무 및 상업 중심지 중 하나입니다. 주변에 다수의 오피스 빌딩과 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 관련 비즈니스 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 상업시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

감정평가서 요약에 따르면, 본 물건은 '부산중부경찰서' 인근에 위치하며, 오피스 빌딩, 공공시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 주변을 이루고 있습니다. 제공된 정보 내에서는 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인 정현우 씨가 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었으나, HUG 인수 조건 변경과 관련된 절차 및 매수인에게 미칠 수 있는 잠재적 영향에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구의 핵심 업무 지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없고, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, HUG 인수 관련 확약서 내용을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 중구 중앙동 중심상업지구에 위치하여 직주근접 및 업무 활동에 최적의 환경 제공.

* 뛰어난 교통: 부산지하철 1호선 중앙역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 시내 접근성 탁월.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물로 유지보수 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이 없으며, 말소 예정 권리가 다수.

* 오피스텔 수요: 해당 지역의 업무 및 주거 수요를 고려한 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 물건과 동일한 건물(일동미라주더마린) 내 유사 면적 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 9일: 전용면적 25.1㎡, 130,000,000원 (중개거래)

* 2026년 6월 1일: 전용면적 20.09㎡, 85,000,000원 (직거래)

본 물건의 전용면적은 28.40㎡(약 8.59평)입니다. 25.1㎡ 면적이 1억 3천만원에 거래된 사례를 기준으로 면적을 환산하면 약 1억 4천 7백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 7천 2백만원 대비 최근 시세는 다소 낮은 편으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 인수할 임차 보증금이 없으며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 시 추가적인 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 시장 경쟁률을 감안하여 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 또는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.