나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102159 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 120-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 '구덕공설운동장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 로변 상가지대로서, 상업적 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도1호선 '동대신동역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함..

형태 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 광대로와, 남동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(36M이하) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건으로(사용승인일: 1971.09.30) 외 벽 : 치장석 판붙임, 강화유리창 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

근린생활시설(1~3층 및 지하) 및 주택(4~5층), 물탱크실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 기본적인 난방설비 되어 있는 것으로 보여짐.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 기호 ㉠ 참조 : 구조 및 용도 등으로 보아 부합물로서, 평가에 포함하였음

공부와의 차이

본 건물은 등기사항전부증명서상 용도가 점포,여관 및 주택이나, 현황은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함
- 지상 건물은 등기사항전부증명서상 용도가 점포, 여관 및 주택이나 현황은 근린생활시설 및 주택으로 이용중임(근린생활시설 1~3층 및 지하, 주택 4~5층, 물탱크실)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102159 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 120-2

용도: 근린주택 (등기부상 점포, 여관 및 주택 / 현황 근린생활시설 및 주택)

감정가: 1,102,121,700원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 권OO

1.2. 면적

토지면적: 147.00㎡ (약 44.47평)

건물면적: 692.53㎡ (약 209.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.45㎡ (일괄매각 대상)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

제시외 건물(2-1) 포함

1.4. 감정평가 요약

토지: 부산광역시 서구 동대신동3가 소재, '구덕공설운동장' 북동측 인근, 로변 상가지대, 상업적 환경 보통, 차량 출입 용이, 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '동대신동역' 소재, 등고 평탄한 사다리형 토지, 건부지 이용 중. 준주거지역, 고도지구(36M 이하), 중로3류 접합, 상대보호구역, 가축사육제한구역.

건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 (사용승인일: 1971.09.30). 외벽 치장석 판붙임, 강화유리창, 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 벽지마감 등. 창호 샷시창. 근린생활시설(1~3층 및 지하) 및 주택(4~5층), 물탱크실 등으로 이용 중. 위생, 급배수, 기본적인 난방 설비.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동3가에 위치하며, 주변에는 소규모 점포와 각종 근린생활시설이 형성된 상가지대입니다. '구덕공설운동장'이 북동측 인근에 소재합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 1호선 '동대신동역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 광대로, 남동측으로는 중로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019.06.04. 농협은행 근저당권)

토지 및 건물 등기부상 근저당권, 강제경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 240,000,000원 (토지/건물)

3.2. 임차인 현황

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2016-04-25) - 대항력 있음

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2018-01-12) - 대항력 있음

* 대신더댄스무용교습소 (보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 없음

* 대신더발레무용학원 (보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 없음

* 박상현 (보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2025-06-17, 확정일자 2025-06-18) - 대항력 없음

* 알뜰장터 (보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 없음

* 어벤더치커피대신점 (보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 없음

* 이소영 (보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2020-09-02) - 대항력 없음

* 이영미 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2020-06-22, 확정일자 2025-12-01) - 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로 세부적인 권리분석이 필요합니다.)

3.3. 미등기 또는 부속 건물

제시외 건물(9.45㎡)은 일괄매각 대상에 포함됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요는 제공되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 소규모 점포 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 로변 상가지대입니다. 상업적 기능이 보통 수준이며, 건물의 일부가 근린생활시설로 이용 중이라는 점에서 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세 (인근 연립/다세대/빌라 기준)

제공된 최근 매매/전월세 정보를 종합하면, 주변 빌라/다세대 주택의 거래가는 대략 3.11백만원/평 ~ 11.44백만원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 소형 평형 및 일반 주택 기준이며, 본 물건은 근린주택으로 상가와 주택이 복합된 형태임을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

본 건물은 1~3층은 근린생활시설, 4~5층은 주택으로 이용 중입니다. 이는 주거와 상업 활동이 공존하는 환경을 제공합니다. 주변에 소규모 점포가 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

동대신동역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 차량 이동도 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 및 김 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 불완전 등의 사유로 인해 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후

건축 연도(1971년)가 오래되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 용도 불일치

등기부상 용도는 점포, 여관 및 주택이나, 현황은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 이로 인한 행정적 문제나 인허가 관련 사항을 확인해야 합니다.

6.4. 공유물 분할 경매

공유물 분할 경매의 특성상, 소유권 관계가 복잡하거나 이해관계자 간 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 동대신동3가에 위치한 근린주택으로, 대지 147㎡, 건물 692.53㎡ 규모입니다. 교통이 편리하고 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 1971년 준공된 노후 건물이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 절차 및 임차인과의 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 종합적으로 보았을 때, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있으나, 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대중교통 및 도로 접근성이 우수하며, 상업 및 주거 혼합 지역.

* 활용도 높은 건물: 근린생활시설과 주택이 복합된 5층 건물로 다양한 용도로 활용 가능.

* 상업적 잠재력: 1~3층 근린생활시설을 통한 임대 수익 창출 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,102,121,700원입니다. 주변 시세 분석 및 물건의 현황(대항력 있는 임차인, 건물 노후 등)을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 950,000,000원 ~ 1,100,000,000원

해당 범위는 감정가 대비 약 86% ~ 99% 수준입니다. 대항력 있는 임차인 관련 위험과 건물 노후도를 고려하여 보수적으로 접근하거나, 시세 대비 저평가된 부분이 있다고 판단될 경우 감정가 이상으로 상향 조정할 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인 현황 및 배당표, 권리 분석 결과 등을 재확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.