나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53771 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 957-6 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 4층건 중 1층 102호로서(사용승인일:2002.10.14) 외 벽:벽돌쌓기 등 마감, 창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산동산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.04.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53771 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 957-6 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

토지 지분: 30.6447㎡ (약 9.27평)

건물면적: 65.21㎡ (약 19.73평)

건물 지분: 65.21㎡ (약 19.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2002.10.14

건축물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평지붕 4층 건물 중 1층 102호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(안산동산고, 이호초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(채권자: 서울보증보험, 권리금액: 119,114,506원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 을5 주택임차권 및 갑12 압류 등 모든 권리는 소멸 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험 주식회사 (양도전: 임차인 한국토지주택공사)

* 보증금: 114,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-04

* 확정일자: 2020-10-19

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.04.01. 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 114,500,000원 (을5 주택임차권 금액 기준)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 건물 정보: 2002년 10월 14일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

* 인근 실거래 사례 분석:

* 2026년 7월 3일, 본오동 872-3번지 (연립, 2002년식, 3층, 전용 98.37㎡): 18,000만원

* 2026년 7월 2일, 본오동 974-6번지 (다세대, 2002년식, 2층, 전용 60.06㎡): 14,400만원

* 시세 분석: 본 물건은 전용면적 65.21㎡(약 19.73평)입니다. 유사 연식(2002년)의 본오동 974-6번지(전용 60.06㎡, 약 18.17평)가 14,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 792만원 수준입니다. 이를 본 물건 면적에 적용하면 약 15,630만원의 시세를 예상할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 이호초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 공원이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인은 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 그러나 추후 말소 절차 진행 시 협조 여부를 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 2002년 건축된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 권리분석 세부

본 물건의 모든 권리는 말소기준권리인 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권(한국토지주택공사)은 전입 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력을 포기하는 `대항력포기서`가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 상권 및 생활정보 세부

* 주거 환경: "이호초등학교" 남측 인근에 위치한 주거 밀집 지역으로, 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 이호초등학교, 안산동산고등학교 (상대보호구역)

* 편의시설: 인근 근린생활시설

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크 상세

* 임차인: 대항력 포기서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 건물: 20년 이상 경과된 노후 건물로, 향후 수리 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 법규: 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 매수자는 허가를 받아야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 비교적 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 시 부담할 인수 금액은 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 바탕으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 용이: 학교 인근의 주거 지역으로 실수요자에게 인기가 있을 수 있으며, 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 유사 물건 거래 사례와 비교 시, 감정가 또는 그 이하의 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있습니다.

* 1층 물건: 접근성이 높아 실거주 선호도가 높은 편입니다.

1.11. 예상 입찰가

* 감정가: 137,000,000원

* 주변 시세 분석 (평당 약 792만원):

* 물건 전용면적 19.73평 기준 추정 시세: 약 15,630만원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 건물 노후화, 명도 비용, 기타 부대 비용

* 보수적인 접근으로, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가 산정 권장.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

* 권장 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.