나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22228 [1] 경상남도 거제시 옥포동 552-10 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재"옥포성지중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 보광센츄어리 부설주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약8미터, 남측으로 노폭 약2~3미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 일련번호1 토지는 보광센츄어리(옥포동553-4)부설주차장으로 이용되고 있으며, 보광센츄어리(옥포동553-4) 집합건축물대장(표제부-그밖의 기재사항)상‘인근설치8대92㎡(옥포동552-10)’으로 기재되어 있음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘옥포성지중학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 상업용시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건내 3층 301호외 8개호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 대리석 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연번2~10 오피스텔로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약20미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 5. 그밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록1] 지분 매각. 보광센츄어리(옥포동 553-4) 부설주차장으로 이용되고 있으며, 보광센츄어리(옥포동 553-4) 집합건축물대장 표제부(그밖의 기재사항)상 '인근설치 8대 92㎡'로 기재되어 있음.
- [목록2] 현황 308호, 309호로 분할하여 2개호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록3] 현황 306호, 307호로 분할하여 2개호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록4] 현황 305호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록5] 현황 314호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록6] 현황 302호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록7] 현황 301호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록8] 현황 316호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록9] 현황 315호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].
- [목록10] 현황 303호, 304호로 분할하여 2개호로 이용 중이며, 공부상 호수와 출입문 명판상의 호수가 상이함[감정서 참조].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경22228 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

1.2. 물건 내역

본 건은 경상남도 거제시 옥포동 552-10 소재 오피스텔이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 1. 토지 정보

총 토지 면적: 306.17㎡ (약 92.63 평)

토지 지분 면적: 226.1208㎡ (약 68.42 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 정보

총 건물 면적: 456.68㎡ (약 138.15 평)

건물 지분 면적: 456.675㎡ (약 138.15 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 771,895,500원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

* [목록1] 관련: 토지 지분 매각 건으로, 인근 보광센츄어리(옥포동 553-4)의 부설 주차장으로 이용 중이며, 해당 집합건축물대장상 '인근설치 8대 92㎡'로 기재되어 있습니다.

* [목록2~10] 관련: 여러 호실들이 공부상 호수와 다르게 분할되거나 결합되어 사용 중입니다.

- 308호, 309호: 현황 2개 호로 분할 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 306호, 307호: 현황 2개 호로 분할 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 305호: 현황 1개 호로 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 314호: 현황 1개 호로 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 302호: 현황 1개 호로 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 301호: 현황 1개 호로 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 316호: 현황 1개 호로 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 315호: 현황 1개 호로 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

- 303호, 304호: 현황 2개 호로 분할 이용 중 (공부상 호수 및 명판 상이).

* 주: 위 호실별 현황은 감정평가서 상의 내용을 참조하였으며, 실제 이용 상태와 공부상 내용이 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하며, '옥포성지중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 인근에 옥포성지중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 상업용 시설, 주택 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변은 옥포항 항만 시가지 구역에 포함되어 있어 해안 및 항만 관련 시설과 인접할 수 있습니다. (상세 현장 조사를 통해 혐오시설 등 잠재적 저해 요인 여부 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 갑구 2: 2004-04-29 소유권 이전 (김승혜)

* 갑구 3: 2009-06-22 소유권 이전 (보광주택건설주식회사)

* 갑구 4: 2010-06-11 소유권 일부 이전 (조규정 외 1명)

* 갑구 5: 2010-10-26 3번 보광주택건설주식회사 지분 전부 이전 (이광혁 외 1명)

* 갑구 6: 2013-12-03 4번 조규정 지분 전부, 4번 노성흠 지분 전부 이전 (안재도)

* 갑구 8: 2015-10-23 5번 이광혁 지분 전부, 5번 이정환 지분 전부 이전 (김상길)

* 을구 10: 2015-10-23 근저당권 설정 (말소기준권리)

* 채권자: 농협은행주식회사

* 채권금액: 720,000,000원

* 말소: 예정 (매각으로 소멸)

* 갑구 9: 2021-06-17 7번 이옥수 지분 전부, 8번 김상길 지분 전부 이전청구권가등기 (이병주) (매각으로 말소)

* 갑구 14: 2025-11-20 임의경매 개시 결정

* 채권자: 더블유엔아이2206유동화전문유한회사

* 채권금액: 754,222,107원

* 말소: 예정 (매각으로 소멸)

* 비고: 창원지방법원 통영지원의 임의경매개시결정 (2025타경 22228)

3.2. 등기부 현황 (집합건물)

* 갑구 1: 2009-02-27 소유권 보존 (보광주택건설주식회사)

* 갑구 2: 2010-10-26 소유권 이전 (이광혁 외 1명)

* 갑구 4: 2015-10-23 2번 이광혁 지분 전부, 2번 이정환 지분 전부 이전 (김상길)

* 을구 11: 2015-10-23 근저당권 설정 (말소기준권리)

* 채권자: 농협은행주식회사

* 채권금액: 720,000,000원

* 말소: 예정 (매각으로 소멸)

* 갑구 5: 2021-06-17 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (이병주) (매각으로 말소)

* 갑구 10: 2025-11-20 임의경매 개시 결정

* 채권자: 더블유엔아이2206유동화전문유한회사

* 채권금액: 754,222,107원

* 말소: 예정 (매각으로 소멸)

* 비고: 창원지방법원 통영지원의 임의경매개시결정 (2025타경 22228)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용은 불분명합니다. (현장 조사 및 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 구분건물 감정평가요항표상 점유자 폐문·부재로 인해 정확한 점유 현황 및 임대차 관계 파악이 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 경매 진행 시 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 거제시 옥포동은 항만 도시의 특성을 가지며, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 옥포항 주변으로 관련 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 본 물건의 상업적 가치

오피스텔 용도로서, 주변 근린생활시설 및 업무 시설과의 연계성이 있습니다. 다만, 옥포항 인근의 산업적 특성 및 관광 수요 등 복합적인 요인을 고려한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 단지 인근에 다수의 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 거제시청, 옥포동 주민센터 등 공공기관 접근성도 양호한 편입니다. (추후 상세 조사)

5.2. 교육시설

* 인근에 옥포성지중학교가 위치하고 있으며, 그 외 초등학교, 고등학교 등도 분포되어 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 불일치

* 다수의 호실에서 공부상 호수와 실제 이용 현황이 상이한 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 명도 과정에서의 분쟁 소지, 원상복구 비용 발생 가능성, 또는 불법 건축물 여부 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각 관련하여, 인근 건물(보광센츄어리)의 부설 주차장으로 이용되는 점은 토지 이용에 있어 복잡성을 더할 수 있습니다.

6.2. 주차 관련 특이사항

* 토지 지분 매각 건이 인근 건물의 부설 주차장으로 이용되고 있다는 점은, 향후 주차 관련 권리 및 이용에 대한 분쟁 가능성을 내포합니다.

6.3. 채권 총액 및 감정가 비교

* 본 경매는 더블유엔아이2206유동화전문유한회사의 신청으로 진행되었으며, 채권 총액(최선순위 근저당 7.2억 + 경매 신청 채권 7.54억 = 약 14.74억원)이 감정가(약 7.72억원) 대비 현저히 높습니다. 이는 유찰 가능성이 높거나, 낙찰되더라도 채권 총액에 크게 못 미칠 가능성을 시사합니다.

6.4. 기타 잠재적 리스크

* 점유자의 폐문·부재로 인한 정확한 점유 및 임대차 관계 파악의 어려움은 명도 진행 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정보가 불분명하므로, 이에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 오피스텔입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 공부와 현황이 상이한 다수의 호실, 토지 지분 매각 관련 주차장 이용 문제, 그리고 무엇보다 높은 채권 총액 대비 낮은 감정가 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 명도 관련 복잡성과 권리 관계의 불확실성은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 옥포항 인근의 개발 가능성 및 지역 특수성을 고려한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 오피스텔로서의 기본적인 임대 수요 기대.

* 채권 총액이 높아 유찰될 경우, 낮은 가격에 취득할 기회 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 실거래가 및 임대 시세 조사: 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 임대 시세 조사를 통해 객관적인 가치를 파악해야 합니다. (특히 3층 오피스텔의 실제 면적 대비 시세)

* 명도 비용 및 복구 비용 추정: 공부와 현황 불일치로 인한 명도 난항 및 원상복구에 소요될 수 있는 비용을 최대한 보수적으로 산정해야 합니다.

* 권리 분석 재확인: 미소멸 권리(지상권 등)의 실체를 명확히 파악하여 인수 부담을 정확히 계산해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 조정됩니다.

본 건의 경우, 채권 총액(약 14.74억원) 대비 감정가(약 7.72억원)가 현저히 낮아, 낙찰 시에도 채권자들의 손실이 불가피할 것으로 예상됩니다. 이러한 상황에서는 보수적인 접근이 필수적이며, 인수해야 할 보증금이 없으므로(0원), 명도 비용, 추가적인 권리 인수 부담, 그리고 향후 시장 회복 가능성 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 50~60% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 결정은 반드시 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.