나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23090 [1] 부산광역시 동구 수정동 971-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 수정동 소재 "동구청" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근은 단독주택, 빌라, 노변상가 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

경사지에 조성된 사다리형 토지로서 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 1.5미터 내외 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역), 지적재조사사업지구(2024-03-27)(수정3지구)

제시목록 외의 물건

1)기호㉠~㉡(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 미칠 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조칼라강판지붕 단층 주택으로서 외 벽: 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일마감 창 호: 알미늄샷시창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1)기호㉠~㉡(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 미칠 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
특별매각조건 : 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23090 (1)

소재지: 부산광역시 동구 수정동 971-1

용도: 단독주택

감정가: 86,922,700원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

건물면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 26.25㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이도금융대부주식회사 (경매 신청인)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 주거환경개선지구, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특별매각조건: 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 (공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 주거환경개선지구, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 동구 수정동 소재 "동구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 빌라, 노변상가 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근성은 다소 제한적입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 물건의 동측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산국제영화고등학교), 주거환경개선지구, 중점경관관리구역(부산항 도심 일원), 지적재조사사업지구(수정3지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 29일 접수된 위즈캐피탈대부주식회사 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 67,500,000원 (위즈캐피탈대부주식회사 45,000,000원 + 이도금융대부주식회사 22,500,000원).

* 경매 신청 채권자: 이도금융대부주식회사 (2025년 11월 20일자 임의경매개시결정).

* 인수되는 권리: 특별한 언급이 없는 한, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 보입니다. (다만, 제시외 건물 및 지상권 등의 권리관계는 별도 확인 필요).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 3월 21일

* 배당신고일자: 2025년 12월 5일

* 대항력: 있음

* 주의: 김 임차인은 대항력이 있으나, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금 전액 변제받거나, 임대차 관계가 매각으로 소멸될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력의 존재 자체만으로도 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석: 제공된 최근 매매 사례들은 다음과 같습니다.

* 부산 동구 수정동 470-7 (명성빌라, 다세대, 2004년식): 2026년 7월 8일, 13,200만원 (전용면적 67.09㎡).

* 부산 동구 수정동 1187-2 (수정빌라, 연립다세대, 1962년식): 2026년 6월 29일, 3,100만원 (전용면적 36.36㎡).

* 부산 동구 수정동 659-24 (금잔디빌라, 다세대, 2001년식): 2026년 6월 1일, 10,500만원 (전용면적 61.53㎡).

* 시세 분석: 본 물건은 단독주택으로, 주변의 연립/다세대/빌라 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 동일 지역 내 주택 거래 사례를 참고할 때, 본 건의 감정가(8,692만원)는 주변 시세 수준에서 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 토지 면적 106㎡(약 32평) 대비 건물 면적 40.2㎡(약 12평)은 건축 연도(1962년)가 오래된 단독주택임을 고려하면 일반적입니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 유사 단독주택 거래 사례 비교가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 인근 동구청이 위치하여 행정 업무 편의성이 있습니다.

* 주변에 단독주택, 빌라, 소규모 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스정류장을 이용해야 하며, 차량 접근성은 다소 떨어집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각 대상이므로, 낙찰 후에도 전체 소유권을 갖는 것이 아니며, 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 법적 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. 또한, 보증금 미납 시 우선매수권이 실효되는 특별 조건이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 대항력있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 임대차 계약 기간 동안 거주가 가능하며 보증금 반환 채권을 가질 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 존재합니다. 이는 명도 진행 시 추가 비용 발생 또는 장기화의 원인이 될 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 재개발, 재건축 등 도시 환경 정비 사업의 대상 지역일 가능성이 있으나, 사업 진행 여부, 시기, 방식 등에 따라 불확실성이 존재하며, 이는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 노후: 건물의 사용 승인일이 1962년으로 매우 오래되어, 건물 상태가 노후화되었을 가능성이 높으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물면적 외 제시외 건물이 26.25㎡ 포함되어 있어, 이에 대한 법적 권리관계 및 철거/원상복구 관련 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 부산 동구 수정동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 감정가는 86,922,700원으로, 토지 106㎡, 건물 40.2㎡에 대한 지분 매각이 이루어집니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 지분 매각 및 공유자 우선매수신고와 같은 여러 특수 조건이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 주거환경개선지구 내 위치는 향후 지역 개발 잠재력을 시사하나, 이는 불확실한 요소로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거환경개선지구라는 특성상, 장기적으로 지역 개발 및 재정비 사업 추진 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 면적 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으며, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 낙찰 후 명확한 권리 관계 정리 및 임차인과의 원만한 협의를 통해 안정적인 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각으로 인한 소유권 행사의 제약, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 공유자 우선매수신고 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰가는 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 감정가: 86,922,700원

* 주변 시세 및 건물 노후도, 지분 매각 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 잠재적 임차인 보증금 인수액(5,000,000원)을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 요인을 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 60,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다. 정확한 입찰가를 결정하기 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인과 협의하며, 등기부 등 권리 관계를 최종적으로 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.