나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22230 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 105동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '사등면사무소' 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 204호로서 외벽 : 화강석 붙임, 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 7필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 기호(1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2,5,6,7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(연립주택)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22230 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 105동 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 278,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 120.64㎡ (약 36.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 미래미라지

동/호수: 105동 2층204호

건축년도: 2013년 (사용승인일 2013.07.28)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층

외벽: 화강석 붙임

창호: 새시창호

주요 용도: 공동주택 (연립주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '사등면사무소' 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. [cite: N/A]

2.2. 교통 및 도로

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. [cite: N/A]

대지권의 토지는 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: N/A]

2.3. 토지 이용 계획

대지권의 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다:

* 기호(1): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한).

* 기호(2,5,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

* 기호(3): 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한).

주위환경은 대체로 보통 수준으로 판단됩니다. [cite: N/A]

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2024년 5월 24일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(금211,200,000원)입니다.

본건 경매개시결정 등기(2025년 11월 18일, 185,959,282원)가 있습니다.

등기부상 채권 총액은 211,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-11-08

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원이 있습니다. [cite: N/A]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: N/A]

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2013년 준공)에 건축된 인근 유원빌리지1(207-11)의 전용면적 65.7㎡가 2026년 1월 19일에 25,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. [cite: N/A]

이를 기준으로 평당가격을 산정하면 약 380,517원/㎡이며, 본건의 전용면적 84.97㎡에 적용 시 약 323,400,000원의 시세가 추정됩니다. [cite: N/A]

다만, 일부 유사 면적 물건이 11,700만원~12,700만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 일반적인 시세와 차이가 크므로 특별한 거래 조건이 있었을 것으로 판단됩니다. [cite: N/A]

본건의 감정가(278,000,000원) 대비 시세 추정가는 약 116% 수준으로, 시장 상황에 따라 감정가 이상으로 가치가 평가될 가능성이 있습니다. [cite: N/A]

4.2. 상권 특징

본건이 위치한 성포리는 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 대체로 보통입니다. [cite: N/A]

단지 내 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

'사등면사무소'가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. [cite: N/A]

주변 지역에 대한 자세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설, 학군 등)

본건 주변에 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: N/A]

다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사가 있을 가능성은 있습니다. [cite: N/A]

주변 학교로는 사등초등학교 등이 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. [cite: N/A]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

본건 내부에 임차인이 거주 중이나, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. [cite: N/A]

다만, 현재 조사된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 현장 조사 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 조사가 불가능했습니다. [cite: N/A]

따라서 평가 내용은 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. [cite: N/A]

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 지구단위계획구역, 소로1류 저촉/접합, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. [cite: N/A]

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리에 위치한 연립주택으로, 감정가는 278,000,000원입니다.

건물은 2013년에 준공되었으며, 내부 조사에 제약이 있었으나 외부 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

인근 부동산 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가보다 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다.

말소기준권리 외 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재합니다.

내부 조사 불가 및 토지 이용 제한 사항 등은 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 분석 시 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성 확인.

* 거제시 내 연립주택으로, 안정적인 주거 수요 기대.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도에 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가(25,000만원/65.7㎡)를 기준으로 환산한 본건(84.97㎡)의 추정 시세는 약 323,400,000원 수준입니다. [cite: N/A]

내부 조사 미흡, 토지이용계획상 제한사항 등의 리스크 요소를 감안하더라도, 시장 가치가 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰을 위해서는 감정가 이상인 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 희망가는 개인의 자금 계획, 투자 성향, 명도 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.