나이스옥션 법원경매 평택 2025타경931 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 3층301호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경931 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 3천 2백만 원입니다.

토지 면적은 28.77㎡ (약 8.7평)이며, 건물 면적은 71.90㎡ (약 21.7평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 신 이며, 본건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

동측으로 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물로, 등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 10월 16일 접수된 신한은행의 근저당(을1)입니다.

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 등기(갑3, 갑4)가 확인되며, 이후 여러 건의 압류(갑6, 갑8, 갑9)가 있었으나 모두 말소되었습니다.

신한은행의 임의경매개시결정(갑10, 2025년 2월 11일 접수)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 1억 3천 8백만 원으로 확인됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안성시 공도읍 만정리는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 만정초등학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 만정초등학교가 인근에 위치.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 6층 건물 내 3층 301호.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등 구비.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 과정 등에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 확인되지 않아도 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 도시지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 내에 자리하고 있습니다.

교통 및 생활 인프라는 보통 수준으로 평가되며, 만정초등학교 인근에 위치하여 학군 수요 또한 고려해 볼 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 명확한 편이나, '유동화 물건'이라는 특성과 '임대 관계 미상'이라는 부분은 취득 후 발생할 수 있는 리스크로 반드시 확인해야 합니다.

건물 면적 약 21.7평의 오피스텔로, 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안성시 공도읍은 주거 수요가 꾸준히 발생하는 지역 중 하나입니다.

* 만정초등학교 인근으로 생활 편의 및 교육 환경을 갖춘 입지입니다.

* 건물 면적 약 21.7평으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

* 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 적절한 가격 분석을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 현재까지 파악된 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 1억 3천 2백만 원을 기준으로 하되, 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 유사 건물의 실거래가 및 시세 분석 결과, 해당 지역 오피스텔의 평당 가격은 약 450만 원에서 600만 원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적(약 21.7평)을 감안하면, 시장 가격대는 약 9,700만 원에서 1억 3천만 원 수준으로 예상됩니다.

'유동화 물건' 및 '임대 관계 미상'이라는 리스크 요소를 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 1억 6백만 원부터 시작하여, 시장 시세를 반영한 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 현장 조사 및 임차인 점유 여부 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 1억 6백만 원 ~ 1억 3천만 원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.