나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31374 [1] 경상남도 진주시 상봉동 748-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '경진고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 학교등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 완경사지세 내 부정형의 평지로서, 제1종 근린생활시설 및 다가구주택 건부지 이며, 일부'타인점유'입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-5)(접합), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 04-23)(봉원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(봉원초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주보건대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경진고등학교) <교옥환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 토지 일부는 타인점유인것으로 조사됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층건으로서, (사용승인일 : 2017.05.08) 외 벽 : 화강석 및 스톤코트, 일부 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 2층 : 다가구주택(원룸4개)으로 이용 중입니다. 3층 : 다가구주택(원룸2개, 투룸1개)으로 이용 중입니다. 4층 : 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

대상물건 2): 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비(도시가스), 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함.
-목록1 토지 일부 타인점유상태 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물개요

* 본건은 경상남도 진주시 상봉동 748-3번지에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다. (신주소: 경상남도 진주시 의병로71번길 5)

* 주변은 단독주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 본 건은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물로, 2017년 5월 8일 사용승인을 받았습니다.

* 건물은 1층 근린생활시설(사무소), 2층 다가구주택(원룸 4개), 3층 다가구주택(원룸 2개, 투룸 1개), 4층 단독주택으로 이용 중입니다.

* 제반 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

1.2. 면적정보

* 토지 면적: 250.00㎡ (약 75.6평)

* 건물 면적: 391.86㎡ (약 118.5평)

* 건물 제시외 면적: 17.50㎡ (약 5.3평) - 감정평가서상 기호 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

1.3. 감정가및매각정보

* 감정가: 867,205,980원

* 매각구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 진OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '경진고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 주로 단독주택, 다가구주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주거지역의 성격이 강합니다.

2.2. 교통상황

* 차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 본 건의 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구, 도로, 기타 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

* 제2종일반주거지역

* 자연경관지구

* 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-5)(접합)

* 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (봉원초등학교, 경진고등학교, 봉원초등학교병설유치원, 진주보건대학교)

* 절대보호구역 (경진고등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 총 채권액은 388,682,064원입니다.

* 건물 등기부상 총 채권액은 488,801,139원입니다.

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 모두 2020년 11월 13일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당(을14/을7)입니다.

* 말소 예정 권리: 위 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 내역: 토지 및 건물 모두 2020년 11월 13일 임의경매로 인한 소유권 이전이 확인됩니다.

3.2. 임차인현황

* 본 건에는 총 8명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2026-01-08

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 310,000원

* 전입일자:

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 옥동근)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-11

* 확정일자: 2023-05-09

* 배당신고일자: 2026-03-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-09-02

* 확정일자: 2025-12-24

* 배당신고일자: 2025-12-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-11

* 확정일자: 2023-03-29

* 배당신고일자: 2025-09-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-20

* 확정일자: 2024-02-20

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-27

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자:

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는권리

* 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및용도

* 본 물건이 소재한 진주시 상봉동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 1층에 사무실로 사용되는 근린생활시설이 있어, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 임대 수익 창출에 유리한 구조를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본 건은 경진고등학교, 봉원초등학교, 봉원초등학교병설유치원, 진주보건대학교 등 다수의 교육 시설과 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 이들 교육 시설의 보호구역으로 지정되어 있어 주변 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설및혐오시설

* 주변에 소규모 상점, 식당 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 일반적인 검색 결과로는 인근에 심각한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지점유

* 감정평가서 및 물건명세서에 '토지 일부 타인 점유'가 명시되어 있습니다.

* 이는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 최저매각가격에 이러한 점이 반영된 것으로 보이나, 실제 현장 조사를 통해 정확한 점유 현황 및 협상 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 제시외건물

* 감정서상 기호 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함되어 있습니다.

* 이 또한 명도 시 고려해야 할 대상이나, 일괄매각으로 처리되어 별도의 명도 부담은 없을 수 있습니다.

6.3. 기타사항

* 일부 임차인의 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 점유 현황 및 내부 사정 확인이 필요합니다. (단, 대항력은 모두 없는 것으로 분석됨)

* 다수의 가압류 및 채권이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 권리이므로 낙찰 후 소멸됩니다.

7. 종합의견

본 건은 진주시 상봉동에 위치한 신축(2017년 사용승인) 다가구주택으로서, 주거와 상업 시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조를 갖추고 있으며, 교육 시설과의 인접성 또한 장점입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸되어 깨끗한 상태로 취득 가능하나, 토지 일부 타인 점유 및 제시외 건물 포함 등은 명도 시 추가적인 고려가 필요한 부분입니다. 이러한 점들을 감안하더라도, 비교적 짧은 건물 연식과 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.