나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12887 [1] 경상남도 양산시 북부동 692-1 리베모텔 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "서북안 어린이공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 2(북부동 692-1) : 사다리형에 유사한 평지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임. (상호명 : @+모텔) - 본건 3(북부동 692-13) : 세장형의 평지로서, 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건 2(북부동 692-1) : 본건 북서측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임. - 본건 3(북부동 692-13) : 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 2번, 3번 공히 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지하1층/지상6층건으로서, - 외벽 : 인조석 붙임 및 강화유리 마감 등. - 내벽 : 벽지바름, 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등. - 바닥 : 타일깔기 및 데코타일 마감 등. - 창호 : 하이샷시 창호임. ▶ 제시외 ㄱ : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, - 천정 : 철골트러스 위 판넬잇기 마감 등. - 바닥 : 아스팔트 마감 등.

이용상태

▶ 본건 1 : 숙박시설(에이플러스 모텔, 객실수 26개실) 및 주택으로 이용중임. ▶ 제시외 ㄱ : 자동차관련시설(주차장)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 급탕설비, 연수기 설비, 심야전기 보일러 설비, cctv설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에서 보듯이 제시외 ㄱ ~ ㅇ이 소재하나 그 규모, 용도, 구조 등으로 보아 본건 건물의 부합물 내지는 종물로 보이므로 이를 평가에 포함 하였으며, 당해 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 토지의 사용수익에 미치는 영향을 감안한 토지의 가격을 상기 '토지건물 감정평가명세표'에 병기하였으니 이 점 참고하시기 바람.

공부와의 차이

‘등기사항전부증명서-건물‘에는 본건 모텔의 명칭이 "리베모텔"이라 등재되어 있으나 실제 그 상호명이 "@+(에이플러스)모텔"로 현칭되고 있으니 이 점 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 본건 모텔은 소유자가 자가운영하고 있는 것으로 탐문되었으나 그 세부적인 임대내역 등은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 본건 3번(북부동 692-13번지) 지상에는 후첨‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’에서 보듯이 귀 제시목록에서는 제시되지 아니한 "경량철골구조 판넬지붕 단층 자동차관련시설 84.84㎡(제시외 ㄱ)"이 소재하는데 이는 "등기사항전부증명서-건물"에 따르면 2024.01.17.일자로 등기부에 등재되어 있는 동일인 소유의 건물이므로 본건 평가에서는 이를 제시외건물 ㄱ.으로 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 지하수 관정 포함
2.목록 2 지상 제시외 골철재 천막구조의 가판대(약 9㎡)는매각에서 제외
3.목록 2는 등기사항전부증명서에 본건 모텔의 명칭이 “리베모텔”이라 등재되어 있으나 실제 그 상호명이 “@+(에이플러스)모텔”로 현칭되고 있음
4.목록 3 지상 제시외 경량철골구조 판넬지붕 단층 자동차관련시설 84.84㎡(2009.11.02. 사용승인, 2024.1.17. 등기부에 등재된 채무자겸소유자 장내임 소유의 건물임) 및 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 일부 63.5㎡는 각 매각에서 제외 함. 목록 3은 매각에서 제외되는 위 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안한 가격임
5.주차장 진입 자동개폐기, cctv, 연수기 설비, 심야전기 보일러 설비 등 본건 모텔의 사용 수익과 관련된 부속 설비 등은 목록 2 건물 가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12887 (1)호 사건으로 울산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

해당 물건은 경상남도 양산시 북부동 692-1번지에 소재하며, 등기부상 명칭은 '리베모텔'이나 실제 운영되는 상호명은 '@+(에이플러스)모텔'입니다.

본 건은 숙박시설로 이용 중이며, 감정평가액은 3,068,412,000원입니다.

토지 면적은 698.50㎡(약 211.29평)이며, 건물 면적은 1192.36㎡(약 360.70평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권자는 대형선망수산업협동조합입니다.

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 수목, 지하수 관정이 포함됩니다.

다만, 일부 제시외 건물(골철재 천막구조 가판대 약 9㎡, 경량철골구조 판넬지붕 단층 자동차관련시설 84.84㎡, 경량철골조 판넬지붕 단층 주차장 일부 63.5㎡)은 매각에서 제외됩니다.

모텔의 사용 수익과 관련된 부속 설비(주차장 진입 자동개폐기, CCTV, 연수기 설비, 심야전기 보일러 설비 등)는 건물 가격에 포함하여 평가되었습니다.

물건명세서 작성일은 2026년 09월 15일입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "서북안 어린이공원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지(692-1번지)는 사다리형에 유사한 평지로서 숙박시설(모텔) 건부지로 이용 중이며, 토지(692-13번지)는 세장형 평지로 주차장으로 이용 중입니다.

본건은 북서측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 탁윤자 님은 보증금 70,000,000원, 차임 0원이며, 2025년 02월 05일 전입(사업) 및 2025년 12월 31일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2026년 01월 07일이나, 대항력은 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리는 2016년 02월 18일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당(을13)입니다.

* 이후 모든 권리는 경매 절차에 의해 말소될 예정입니다.

* 채권 총액(토지 등기부)은 2,263,811,560원이며, 채권 총액(건물 등기부)은 2,275,143,430원입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 대형선망수산업협동조합(갑10)입니다.

* 그 외 다수의 압류 및 가압류(양산시, 양산세무서장, 경남신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 부경양돈협동조합, 산와대부 등)가 존재하나, 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서에 따르면, 목록 3 지상 제시외 건물(자동차관련시설, 주차장 일부)을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건은 양산시 북부동의 상가지대에 위치하여 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

"서북안 어린이공원" 인근이라는 점은 쾌적한 환경과 연계될 가능성을 시사합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 잠재적 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

상업지역 내 위치하므로 다양한 업종과의 시너지 효과 및 주변 상권 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.

현재까지 확인된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 명칭 혼동: 등기부상 명칭('리베모텔')과 실제 운영 명칭('@+(에이플러스)모텔')의 차이가 존재하여 혼란을 야기할 수 있습니다.

매각 제외 건물: 총 2건의 제시외 건물(자동차관련시설 84.84㎡, 주차장 일부 63.5㎡) 및 가판대(약 9㎡)가 매각에서 제외되어, 부동산 전체 활용도 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물(목록 3)을 위해 토지에 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 토지의 자유로운 이용 및 처분에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임대 현황 불확실: 소유자의 자가 운영 추정으로 인해 세부적인 임대 내역 및 수익 구조 확인에 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 북부동에 소재한 숙박시설(모텔)로, 일반상업지역 내 상가지대에 위치하며 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 약 30.7억 원으로, 대부분의 권리 관계는 말소기준권리 이후 발생하여 경매로 소멸될 예정입니다.

그러나 매각에서 제외되는 일부 제시외 건물로 인해 토지에 법정지상권이 성립할 가능성이 있어, 이는 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

또한, 실제 운영 명칭과 등기부상 명칭의 차이점도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지: 상업지역 내에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 사업 운영에 유리합니다.

충분한 규모: 넓은 토지와 건물 면적은 숙박시설 운영에 필요한 충분한 공간을 제공합니다.

잠재적 활용도: 법정지상권 문제 등 리스크를 해소하고, 제외된 건물들의 활용 방안을 모색한다면 사업 가치를 높일 수 있습니다.

(현재까지 혐오시설 검색 결과 없음)

9. 예상 입찰가

감정평가액: 3,068,412,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원

본건은 토지에 법정지상권이 성립할 여지가 있고, 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되는 등 주요 리스크 요인이 존재하므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 24억 5천만원 ~ 27억 6천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.