나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12884 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 20층2001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스텐 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 븍측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 금융기관 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 25층 건 중 20층 2001호로 외벽: 모르타르위 페인팅, 치장석 붙임 등. 내벽: 타일붙임, 벽지바름, 내부 인테리어 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 실치되어 있으며 난방설비 작용여부는 이해관계인 부재로 실지조사하지 못하였으니 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주상용(근린생활시설 및 공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 울산지방법원 2025타경12884 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 20층2001호

물건 종류: 오피스텔 (업무시설)

감정평가액: 163,000,000원

토지 면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

건물 면적: 44.99㎡ (약 13.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 법무법인 (이름 마스킹)

건축물 정보: 수아지오시티, 2018년 사용 승인, 철근콘크리트 구조, 지상 25층 중 20층에 위치. 본 건물은 업무시설 외에 제2종 근린생활시설, 공동주택으로도 이용 가능함.

1.1. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 금융기관 등이 형성되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 대상지까지는 가로망이 잘 정비되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역에 속하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 5일 접수된 법무법인여는 명의의 전세권설정 (190,000,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7: 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리인 전세권(을3)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 법무법인여는이 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계' 역시 0원으로 산정되어 있습니다. 이러한 정보들을 종합해 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 경매 진행 시 법원 및 관련 기관을 통해 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 법무법인

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 울산 남구 신정동은 울산의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다. 다양한 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 오피스텔 용도로 활용될 경우, 주변 직장인 및 소규모 사업체를 대상으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건 인근에는 신정초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 무리 없는 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

제공된 정보에 따르면 임차인 법무법인여는은 '대항력 없음' 상태이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 1억 9천만원이라는 상당한 금액의 보증금이 설정되어 있는 만큼, 최종적으로 배당 관계 및 법적 효력을 명확히 재확인하는 것이 중요합니다. 또한, 건물 설비 내역 중 난방 설비의 작동 여부는 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 확인되지 않았으므로, 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

울산 남구 신정동의 핵심 상업지역에 자리한 수아지오시티 오피스텔은 2018년 준공된 신축급 건물로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 생활 환경을 자랑합니다. 감정가 1억 6,300만원 대비 최근 시세가 1억 5,000만원에서 1억 6,000만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 건물 상태가 양호합니다.

울산 남구의 중심 상권에 위치하여 접근성과 편의성이 매우 뛰어납니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없어 추가적인 재정 부담이 적습니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 2026년 1월과 3월 사이에 동일 건물(수아지오시티)에서 43.5㎡ ~ 44.99㎡ 면적의 오피스텔이 1억 5,000만원에서 1억 6,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 경매 물건의 면적(44.99㎡) 및 층수(20층)를 고려할 때, 현 시세는 약 1억 5,300만원에서 1억 6,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 1억 6,300만원이며, 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

최근 최고가 매매가인 1억 6,000만원을 기준으로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원

제안하는 적정 입찰가: 1억 5,500만원 (시세 범위를 고려한 보수적 접근)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보 및 권리 분석을 기반으로 산출된 것이며, 실제 경매 현장의 경쟁 상황, 입찰 당일의 변수 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.