나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35005 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 390-19 한미쉐마빌 9동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,아파트 등의 공동주택과 소규모 공장 등이 주를 이루는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장및 지하철역(1호선 중동역) 등이 소재하여 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층(사용승인:2001.04.03)) 건물내 제3층 제302호로서, 외벽:석재붙임및 드라이비트 마감. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비,도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송일초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35005 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 390-19 한미쉐마빌 9동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 186,000,000원

* 건물 연식: 2001년

* 총 층수: 4층 중 3층

* 토지면적: 29.72㎡ (약 8.99평)

* 건물면적: 55.86㎡ (약 16.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등의 공동주택과 소규모 공장 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7. 재단법인신용보증재단중앙회 근저당 (2022.06.03. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 갑구의 모든 권리(가압류, 압류 등) 및 을구의 주택임차권(조현숙)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 을구 순위 5번 주택임차권등기(조현숙)는 매각으로 소멸되지 않으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(조현숙)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-07

확정일자: 2021-08-13

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사(HUG) 말소 동의 확약서 제출로 인한 것으로 추정)

* 총 채무액: 212,481,596원

4. 상권분석

* 주변 시세: 인근 지역의 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다 [JSON 데이터 분석].

* 2001년식, 59.66㎡(약 18.05평), 4층, 200,000,000원 (2025년 12월 20일)

* 1995년식, 36.92㎡(약 11.17평), 1층, 155,000,000원 (2025년 12월 9일)

* 2002년식, 57.23㎡(약 17.32평), 4층, 169,000,000원 (2025년 12월 2일)

* 분석: 본건은 2001년에 건축된 다세대주택으로, 건물 면적은 55.86㎡(약 16.89평)입니다. 유사한 건축 연식 및 면적의 인근 사례(2001년식, 59.66㎡)가 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 186,000,000원은 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 거래 사례들의 가격 편차가 존재하므로 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 부천고등학교가 위치하며, 주변에 송내초등학교, 부천공업고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 중동역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 소규모 공장과 공동주택이 혼재된 지역으로, 대형 편의시설보다는 지역 상권을 이용할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 외국인 등 특정 매수자는 구청장의 허가를 받아야 하므로, 매수 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 인수 후 명도 관련 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 주택임차권을 등기하였으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 긍정적인 요인이지만, HUG와의 최종 정산 및 말소 절차를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 부천고등학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 여건이 양호하고 주변 교육시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 감정가는 186,000,000원이며, 주변 실거래 사례와 비교했을 때 시장 가치가 반영된 수준으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 교육 환경: 지하철역과 주요 도로 접근성이 좋고, 학교가 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수 조건 변경 및 무인수 보증금: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높으며, 이는 투자 비용 절감으로 이어질 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 거래 사례와 비교했을 때, 감정가 수준에서 추가적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원이며, 최근 유사 물건의 거래가 200,000,000원 수준임을 고려할 때, 약간의 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다. HUG 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 경쟁이 있을 경우 190,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 따라서, 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세 변동 등을 면밀히 파악한 후, 보수적으로 195,000,000원 수준을 고려해 볼 만합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.