나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34994 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 3-24 한울팰리스 가동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '심원고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2014.4.4)

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택-단지형) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(부천부흥중) (기타사항은부천교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심원고-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8. 26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34994 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 3-24 한울팰리스 가동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택-단지형)

건축물대장 사용승인일: 2014년 4월 4일

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호

1.4. 감정가

감정가: 262,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '심원고등학교' 북측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입 가능함.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

등기부상 소유권보존(2014-04-14), 공유자전원지분전부이전(2014-04-17), 소유권이전(2021-03-12) 등의 권리가 존재함.

주택임차권(김청하, 2021-03-28)이 등기되었으나 말소 대상으로 기재되어 있음.

가압류(우리금융캐피탈, 2024-03-26), 압류(부천시, 2024-11-27), 압류(서울동부지방검찰청, 2025-11-12), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-11-14) 등 다수의 말소 예정 권리가 존재함.

등기부채권 총액은 269,728,526원임.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(김청하): 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-26. 등기부상 대항력 없음 및 말소 예정으로 기재되어 있으나, 비고란에 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요함.

* 정은지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-17. 대항력 없음.

* 조하나: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-17. 대항력 없음.

* 주의: 임차인 정은지, 조하나의 경우 보증금 및 차임이 미상이나, 전입일자 상 대항력은 없는 것으로 보임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 이는 통상적으로 인수 부담이 발생할 수 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점으로 미루어 볼 때, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있는 바, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적임. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 계산됨.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성.

대규모 상업시설보다는 주거민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 분포.

심원고등학교 등 교육시설이 인접하여 학생 및 교직원 관련 수요 예상.

5. 생활정보

주변 학군: 심원고등학교, 부흥중학교 등 인접 (교육환경 보호구역).

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

의료시설, 공원/녹지 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 취득 시 허가 절차가 필요함 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

6.2. 임차인 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권에 대해 '말소동의 확약서 제출'과 'HUG 인수조건 변경'이라는 상반된 정보가 혼재되어 있음. 이 부분은 명확한 확인이 필수적이며, 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 기타 법적 제한

본건은 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태에 해당하므로, 관련 법규 준수 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 중동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거지 환경을 갖추고 있음.

권리 분석상 말소 예정 권리가 다수이며, 임차인 관련 사항도 HUG의 말소 동의가 있다면 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기는 인수 부담 발생 가능성에 대한 철저한 사전 검토를 요구함.

토지거래허가구역 지정으로 인해 취득 후 허가 절차를 반드시 거쳐야 함.

감정가(262,000,000원) 대비 주변 시세 정보 간에 상당한 차이가 존재하므로, 시세 조사 및 현장 확인이 매우 중요함.

8. 투자 포인트

신축(2014년) 대비 양호한 건물 상태 및 입지 조건.

부동산 강제경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회.

주택도시보증공사(HUG) 관련 채권이므로, HUG와의 명확한 조건 확인 시 권리 관계 명확화 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 종합하면, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 편차가 존재함.

* 40.86㎡, 1986년식 다세대주택: 103,000,000원 (약 2,520,803원/㎡)

* 39.54㎡, 2011년식 다세대주택: 150,000,000원 (약 3,793,627원/㎡)

* 69.91㎡, 2021년식 다세대주택: 315,000,000원 (약 4,505,793원/㎡, 신축 및 대형 면적)

본건은 50.05㎡, 2014년식 도시형생활주택으로, 2011년식 39.54㎡ 물건(150,000,000원)과 비교 시 면적이 더 넓고 건축 연도가 최신임. 이를 고려하면 평당 가격으로 환산 시 약 3,800,000원~4,200,000원 수준으로 예상할 수 있음.

이에 따라 본건의 적정 시세는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 판단됨.

HUG 인수 조건 변경 및 선순위임차권 관련 불확실성, 토지거래허가구역 지정 등의 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

감정가 262,000,000원 대비 시세가 낮으므로, 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 시세 반영이 중요함.

종합적인 시장 상황, 본건의 입지, 건물 상태, 그리고 권리 관계의 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고함.

입찰 전 HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 사실관계 확인 및 권리 분석 최종 검토가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.