나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34981 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 148-19 보강빌라 에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 드라이비트 및 치장벽돌 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터의 막다른도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (상대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34981 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 148-19 보강빌라 에이동 2층203호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2004년 9월 23일

1.3. 토지 정보

토지면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

토지지분: 25.17㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 52.45㎡ (약 15.87평)

건물지분: 52.455㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.6. 감정가

감정가: 155,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 원활한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부원초, 서울신학대), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 해당 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2004-10-08) 이후 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 소유권 이전(매매, 2021-02-26)이 있었습니다.

말소기준권리인 서민금융진흥원의 가압류(2022-04-11, 10,706,685원)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

본건 강제경매(2023-03-31, 160,000,000원)는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

등기부채권 총액은 170,706,685원입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 을구 5번 주택임차권(남도현, 보증금 160,000,000원, 2021-02-01 확정, 2021-02-26 전입)이 존재하나, 해당 임차권은 '말소'로 등기되어 있으며, 임차인 현황 정보에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 5번 주택임차권이 언급되어 있으며, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정됨을 시사합니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항 또한 이러한 맥락으로 해석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 의미합니다. 따라서 현 단계에서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 단지(중앙가동, 유일맨션)의 유사 면적(약 11평) 다세대/연립주택의 매매가는 2025년 12월 기준으로 160,000,000원 ~ 175,000,000원 수준입니다.

본건 물건의 전용면적은 약 15.87평으로, 최근 거래된 유사 면적 물건들의 가격 수준을 고려할 때, 본건의 감정가(155,000,000원)는 시장 시세 대비 다소 낮을 가능성이 있습니다. 최근 매매가 기준으로 환산 시, 유사 면적의 경우 약 240,000,000원 이상의 가치를 추정해 볼 수 있으나, 이는 단순 비교이며 건물 상태, 층수, 동 호수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에 소사본동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 부원초등학교 및 서울신학대학교 인근의 상대보호구역에 해당하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 사항으로 일반적인 국내 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 보증금 160,000,000원에 대해 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당될 수 있다는 점과 'HUG 인수조건 변경' 특이사항을 고려하여, 입찰 전 HUG의 최종 말소 동의 여부 및 인수 조건 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 노후

본건 건물은 1984년경 건축되었거나 2004년에 사용승인을 받은 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 여건이 편리합니다. 감정가는 155,000,000원으로 책정되었으나, 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 임차인 관련 사항은 HUG의 보증금 인수조건 변경으로 인해 인수 리스크가 낮아진 것으로 보이나, 최종적인 말소 동의 여부에 대한 확인은 필수적입니다. 노후 건물이라는 점은 감안해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시장 시세 상승 여력: 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 보증금 인수 리스크 완화: HUG의 개입으로 임차 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 소사본동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가 수준 및 인수 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근하여 감정가의 약 110% 수준인 170,500,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.