나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34971 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 863-1 블루밍아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 전철 '중동역'이 소재하여 제반교통여건은 무난함.

건물의 구조

스라브구조 스라브지붕 14층 건물내 5층 502호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 남측으로 로폭 약 40미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34971 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 863-1 블루밍아파트 5층502호

용도: 아파트

감정가: 375,000,000원

토지면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

토지지분: 31.1438㎡ (약 9.42평)

건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평) - 전용/분양면적

건물지분: 59.61㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 전철 '중동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용상태

스라브구조의 14층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 석재, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감되었습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 도로

부정형의 토지이며, 북측으로 약 8미터, 남측으로 약 40미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 18일 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다.

* 임차인 현황

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-27, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-23, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 375,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-14, 확정일자 2021-04-16, 배당신고일자 2023-07-26, 대항력 없음. (주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인으로 추정)

* 인수 보증금 합계

0원 (단, HUG 관련 특이사항으로 인한 인수 여부 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약

소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권(정세미, 말소됨), 가압류(서민금융진흥원, 말소됨), 압류(부천시, 말소됨), 가압류(주택도시보증공사, 말소됨), 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있습니다. 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주거지 밀집 지역 내 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

* 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 1호선 중동역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 중동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 이동 용이.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 사랑나무유치원(상대보호구역)이 인접해 있으며, 인근에 다수의 학교가 위치합니다.

* 의료시설: (정보 없음)

* 혐오시설: 부천시 내 소각장, 하수처리장 등 혐오시설이 논의된 바 있으나, 본 물건지에서 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 해당)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 지급한 후 경매 절차에 참여하는 경우, 인수조건 변경이 있을 수 있습니다. 본 건의 경우, HUG 관련 임차권(정세미)이 등기되었으나 말소된 것으로 보이며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 특이사항은 HUG가 채권자로 참여하면서 기존 임차인의 권리를 어떻게 처리했는지에 대한 복잡한 이해관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건 및 권리 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 선순위임차권: '선순위임차권' 특이사항이 언급되었으나, 등기부상 정세미의 주택임차권은 말소 처리되었고 대항력도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 사항과 연관 지어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유 관계 및 임대차 계약 여부는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 중동에 위치한 아파트로, 중동역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 조사, 건물 상태 확인 등을 통해 투자 가치를 평가할 필요가 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항 등 권리 분석상 복잡한 부분이 존재합니다. 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 세부 인수 조건을 면밀히 검토하고 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 명도 가능성을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 원미구 중동 역세권의 기본적인 주거 가치.

* 감정가 및 주변 시세 비교를 통한 시세 차익 가능성.

* 잘 갖추어진 생활 인프라 및 교통망.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 예상 입찰가는 감정가 375,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 최근 실거래가, 본건의 권리 분석 및 잠재적 리스크(특히 HUG 인수조건 변경 관련) 해소 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 실거래가 정보가 제한적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.