나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34975 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 1-15 우석더블유에스아파트 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.11.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34975 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 1-15 우석더블유에스아파트 7층702호

용도: 아파트

감정가: 341,000,000원

토지면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

토지지분: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물면적: 59.43㎡ (약 17.98평)

전용면적: 59.43㎡ (약 17.98평)

분양면적: 제공된 정보에서 분양면적은 명확히 나타나지 않으나, 전용면적 59.43㎡ (약 17.98평)을 기준으로 합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

이 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 우석WS아파트 7층 702호입니다. 괴안동은 3~5개 동 이하의 소규모 아파트 단지와 빌라, 단독주택이 혼합된 주거 지구입니다. 소사구는 수도권 내에서 교통 혼잡도가 높은 지역 중 하나로 알려져 있으며, 최근 소사구와 서울 강남권을 잇는 광역 수요응답형 버스(DRT) 도입이 추진되는 등 대중교통 개선 노력이 있습니다. 해당 아파트는 1호선 소사역과 역곡역 사이에 위치해 있어 두 역을 이용할 수 있으며, 주변에 여러 버스 노선이 운행 중입니다. 특히, 괴안동 행정복지센터는 범안로 38에 위치하며, 역곡역에서 버스를 환승하여 접근할 수 있습니다. 주변에 창영초, 부안초, 부천동중, 부천동여중 등의 교육 시설이 있어 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 부천양지초등학교가 인근에 있으며, 이 학교는 전국 및 경기 지역에서 상위권의 평가를 받고 있습니다.

혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 31일에 접수된 영등포세무서장의 압류(갑4)입니다.

주요 권리사항으로는 소유권 보존 및 이전 등기, 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임상준

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입/확정일자: 2024-11-15

배당신고일자: 2026-01-12

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 주택도시보증공사(추수희)

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-18

확정일자: 2021-05-11

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항 및 물건명세서 상 '대항력있는 임차인' 언급과 '을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다 [물건명세서 참고사항]. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 보아, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮아 보입니다. 'HUG 인수조건 변경' 또한 중요한 사항으로, 주택도시보증공사의 보증 관련 조건이 변경되었음을 의미하며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

우석WS아파트는 경기도 부천시 소사구 괴안동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 소규모 아파트 단지, 빌라, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 지역의 상권 형태를 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소매점, 식당 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 1호선 소사역 및 역곡역 인근으로 상업 시설 및 교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 소사역과 역곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 교육: 창영초, 부안초, 부천동중, 부천동여중, 부천양지초등학교 등이 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 검색 결과에서 특정 대형 편의시설에 대한 언급은 없으나, 일반적인 주거 지역의 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 '을구 순위 5번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 주의가 필요합니다. 비록 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 예상되나, 관련 서류 및 실제 점유 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 이에 대한 법적 효력 및 절차상의 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가적인 조사가 필요하며, 이는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2016년 1월에 사용승인이 완료된 건물로, 건물의 노후 정도에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 아파트로, 1호선 역세권 인근에 자리하고 있어 교통 이용이 편리합니다. 주변 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 감정가는 341,000,000원으로 책정되었으며, 현재 등기부상으로 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는 임차인' 관련 문구와 주택임차권등기의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 이에 대한 심층적인 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. HUG 인수조건 변경 또한 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 아파트: 1호선 소사역과 역곡역을 이용할 수 있는 입지로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 비교적 낮은 인수 보증금: 임차인 관련 복잡한 권리 관계에도 불구하고, 현재까지 파악된 인수 보증금은 0원으로, 초기 인수 부담이 적을 수 있습니다.

* 생활 인프라: 주변의 교육 시설 및 주거 지역의 상권을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 재건축/재개발 가능성: 괴안동 일대에 일부 재건축 논의가 있는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 341,000,000원입니다.

임차인 관련 권리 분석 상 인수 보증금이 0원으로 예상되므로, 이를 제외한 인수 금액은 없습니다.

따라서, 감정가인 341,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 본 물건의 복잡한 권리 관계(대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 소멸되지 않는 권리 명시 등)와 시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 실거래가 정보를 참고하면, 우석WS아파트의 경우 2024년 5월 평균 실거래가 3억 3,000만원 수준으로 확인됩니다. 권리 관계의 불확실성을 감안하여, 감정가 이하 또는 실거래가 수준에서 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.