나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35004 [1] 경기도 김포시 운양동 1278-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '샘재사거리' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 인접지와 등고평탄하며 현황 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 각각 로폭 약 12미터, 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(프라임운양유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지는 공유지분 토지로서 해당지분의 위치는 합법적인 건축물(기호2 건물)의 점유면적을 기준으로 특정하고 공부면적으로 면적사정하여 감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 칼라강판지붕 2층으로, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샤시창호 등.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건은 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상태로 보아 본건에 미치는 영향이 없다고 판단함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 1의 토지는 구분소유적 공유관계로 평가함
-목록 2의 건물의 1,2층 확장형 발코니부분은 각 층별로 건물가격에 포함하였으며, 2층 상층부에 소재한 다락은 2층 건물가격에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35004 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문유한회사

소재지: 경기도 김포시 운양동 1278-4

용도: 단독주택

감정가: 902,097,800원

매각물건: 토지 지분 169.1㎡ (총 338.2㎡ 중 1/2), 건물 전체 109.18㎡ (전용면적)

토지면적: 338.20㎡ (약 102.31평)

토지지분: 169.10㎡ (약 51.15평)

건물면적: 109.18㎡ (약 33.03평)

건물 제시외면적: 3.98㎡

특이사항: 유동화물건, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 토지는 구분소유적 공유관계로 평가. 건물 1, 2층 확장형 발코니 및 2층 상층부 다락은 건물 가격에 포함.

2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 운양동 소재 '샘재사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지: 세장형 토지로, 등고평탄하며 현황 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 북동측 약 12미터, 남서측 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종전용주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 19일자 남서울농업협동조합 근저당 588,000,000원 (을2)

경매 신청 채권자: 유에스제십삼차유동화전문유한회사 (채권액 66,118,800원)

등기부채권 총액: 643,506,011원 (말소 예정 권리 총액)

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이우재

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 2,250,000원

* 전입일자: 2025-06-05

* 확정일자: 2025-03-11

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일 거래: 7억 7천만원 (전용 127.117㎡, 2012년식 연립)

* 2026년 7월 22일 거래: 7억 4천만원 (전용 84.6375㎡, 2019년식 연립)

* 2026년 7월 15일 거래: 4억 2천 5백만원 (전용 59.8149㎡, 2017년식 연립)

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/빌라 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 단독주택은 토지 가치의 비중이 높으며, 본건의 토지 면적(338.20㎡)은 제시된 연립/빌라들의 대지 지분보다 훨씬 넓습니다.

김포한강신도시 내 택지개발지구에 속해 있어 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 토지이용계획 상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있는 점은 인지해야 합니다.

5. 생활정보

주변에 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 진입 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

김포한강신도시라는 신도시 개발 지역에 위치하여 기반 시설 확충 및 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 토지의 1/2 지분만 매각되므로, 나머지 1/2 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크입니다.

유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 절차상 또는 서류상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 규제: 공항 고도제한, 가축사육제한, 폐기물매립시설 설치제한 등 다양한 규제가 적용되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 3.98㎡의 제시외 건물이 포함되나, 실제 현황 확인 및 처리 방안이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 운양동에 위치한 단독주택으로, 토지 지분(1/2)과 건물 전체가 매각되는 특수 물건입니다.

김포한강신도시 내에 위치하여 미래 가치를 기대할 수 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금 부담이 없다는 장점이 있습니다.

그러나 토지 지분 매각이라는 점은 단독 소유권 확보에 대한 제약을 의미하며, 다양한 토지이용계획상의 규제는 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다.

제시된 주변 연립/빌라 시세는 본건 단독주택 및 넓은 토지 면적과 직접적인 비교가 어렵습니다.

8. 투자 포인트

김포한강신도시의 개발 잠재력 및 지역 가치 상승 기대.

단독주택으로서 개인 맞춤형 활용 가능성.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

감정가 대비 채권 총액이 낮아 가격 메리트 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 902,097,800원입니다.

본건은 토지의 1/2 지분과 건물 전체가 매각 대상입니다.

제공된 주변 빌라/연립 시세는 4억 2천 5백만원에서 7억 7천만원 수준이나, 이는 전용면적 기준이며 단독주택과는 가치 산정 방식이 다릅니다. 본 건은 토지 면적이 338.20㎡ (약 102평)으로 넓습니다.

토지 지분 매각의 특수성과 다양한 규제사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

토지 지분(1/2)과 건물 전체의 시장 가치를 고려 시, 감정가 9억 2백만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 7억 2천만원 ~ 7억 7천만원 사이의 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 소유권 확보 방안(공동 소유자와의 협의 등), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.