나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35023 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 124-2 뷰스테이트 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층~지상11층 내 제1층 제104호, 제지1층 제지03호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호(1) 제1종근린생활시설, 기호(2) 제2종근린생활시설 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임. - 본건 중 기호(2)의 경우 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문 등에 의거하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부천지원 2025타경35023 (1)

경기도 부천시 원미구 원미동 124-2 뷰스테이트 1층104호

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

감정가: 365,000,000원

토지면적: 24.76㎡ (약 7.5평)

건물면적: 52.43㎡ (약 15.8평)

매각대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 뷰스테이트관리단

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 상가점포 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물은 북측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 4m의 막다른 도로와 접해 있습니다.

본 건물은 연면적 4343.84㎡, 대지권 면적 1443.6㎡ 규모이며, 2021년 6월 1일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있어, 지상권이 존재하는 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2021-07-20 접수, 120,000,000원)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

모든 채권 총액은 1,061,950,000원으로 감정가를 초과하고 있습니다.

임차인 현황:

* 나 (이솔부동산)

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자일자: 2025-02-26

확정일자: 2026-02-03

배당신고일자: 2026-02-03

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 제1, 2종 근린생활시설로 사용 중이며, 주변 주거 밀집 지역을 기반으로 한 안정적인 고객층 확보가 가능합니다.

다양한 소매업, 서비스업, 음식점 등의 업종이 입점하기에 적합한 상권입니다.

건축물대장상 공동주택(아파트) 및 근린생활시설로 복합 용도로 사용되고 있어, 상가로서의 잠재력 또한 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 남서측 인근에 부천북초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가구에 편리함을 제공합니다.

주변 상가 및 주거 단지 내 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 토지 취득 시 관련 허가 절차를 거쳐야 합니다.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시, 제2종근린생활시설(기호2) 부분은 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

미확인 지상권: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

채권 총액 과다: 등기부채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있어, 유찰 가능성 또는 추가적인 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구의 주거와 상업이 혼재된 지역에 위치한 근린상가로서, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 물리적 상태는 좋을 것으로 예상됩니다.

권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

토지거래허가구역임을 고려하여 관련 절차를 숙지해야 하며, 내부 확인이 불가했던 부분을 직접 조사하는 것이 중요합니다.

전반적으로 안정적인 상권에 위치하나, 채권 총액이 높아 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성.

신축급 건물로 관리비 및 수리비 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상.

부천시 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 365,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 현황, 권리 관계, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 유찰 가능성이 높으므로, 보수적인 시각으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 충분한 추가 조사가 필요하며, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(지상권 인수 등)을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.