나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73608 [1] 경기도 양주시 남면 한산리 585 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 한산리 소재 "남면 119안전센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 및 창고, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1),(4)는 경사지에 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형(#1) 및 부정형(#4) 토지로 공업용 건부지(#1) 및 공업용 및 단독주택 건부지(#4)로 이용중이며, 일련번호(8)~(10)은 지목 및 현황 "도로" 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,4)은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(8),(9),(10)은 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,남면15), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(4): 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형,남면15), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일련번호(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,남면15), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,남면15), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호(10): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

양주시 남면 한산리 584-3, 586, 586-3 번지는 한산리 585번지(2016년 04월 05일)로, 한산리 586-2, 586-4, 586-5, 586-6, 586-7, 586-8 번지는 한산리 586-1번지(2020년 03월 27일)로 합병되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서, - 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등, - 내벽 : 노출판넬 등, - 바닥 : 에폭시 마감 등, - 창호: PVC 창호 마감 등임. 일련번호(3) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서, - 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등, - 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등, - 바닥 : 데코타일 마감 등, - 창호: PVC 창호 마감 등임. 일련번호(5) : 연와조 및 브럭조 스라브지붕 지하1층/지상1층 건물로서, - 외벽 : 벽돌마감 등, - 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등, - 바닥 : 장판 마감, 콘크리트 마감 등, - 창호: PVC 창호 마감 등임. 일련번호(6) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서, - 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등, - 내벽 : 판넬마감, 타일마감 등, - 바닥 : 에폭시 마감, 타일 마감 등, - 창호: PVC 창호 마감 등임. 일련번호(7) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서, - 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등, - 내벽 : 판넬마감, 타일마감 등, - 바닥 : 에폭시 마감, 타일 마감 등, - 창호: PVC 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(2),(6),(7): 공장으로 이용중입니다. 일련번호(3): 사무실로 이용중입니다. 일련번호(5): 주택 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

일련번호(3),(5)~(7)은 기본적인 위생 및 급배수설비, 일련번호(4) 1층 주택부분은 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 등 ㉠~㉦, ⓐ~ⓔ가 소재하여, 그 구조 현상 등을 고려하여 관찰감가법을 적용한 원가법으로 평가하였는 바, 면적 등은 현장에서 개략적으로 산정하였으니 업무에 참고하시기 바라며, 정확한 소유 관계 및 그 밖의 권리 등은 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.(후첨 "지적 및 건물개황도" 등을 참고하시기 바랍니다.)

공부와의 차이

본건 일련번호(2),(3)는 공부 및 귀 제시목록상 한산리 585외 3필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2016.04.05자로 한산리 585번지로 합병되어 한산리 585번지 단일지상에 소재하고 있고, 일련번호(5)는 한산리 586-2, 일련번호(6),(7)은 한산리 586-2외 6필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 2022.05.26자로 한산리 586-1번지로 합병되어 한산리 586-1번지 단일지상에 소재하고 있으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73608

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십칠차유동화전문유한회사

보고서 작성일: 2026년 5월 21일

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 경기도 양주시 남면 한산리 585 (토지)

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유치권, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 6,923,921,470원

토지면적: 18,905.00㎡ (약 5,719.19평)

토지 지분면적: 18,252.6415㎡ (약 5,521.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 2,602.58㎡ (약 787.33평)

건물 지분면적: 2,602.58㎡ (약 787.33평)

건물 제시외 면적: 161.92㎡ (약 48.98평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 남면 한산리 소재 "남면 119안전센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 중·소규모 공장 및 창고, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 현황

토지 일련번호(1),(4)는 경사지에 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 및 부정형 토지로, 공업용 건부지 또는 공업용 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(8)~(10)은 지목 및 현황상 "도로" 상태입니다.

일련번호(1) 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

일련번호(4) 토지 이용 계획: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로.

일련번호(8) 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

일련번호(9) 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

일련번호(10) 토지 이용 계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

2.4. 건물 현황

건물은 총 7개 동(일련번호 2, 3, 5, 6, 7)과 제시외 건물로 구성되어 있습니다.

- 일련번호(2): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물 (공장 용도)

- 일련번호(3): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물 (사무실 용도)

- 일련번호(5): 연와조/블럭조 스라브지붕 지하1층/지상1층 건물 (주택 및 창고 용도)

- 일련번호(6): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물 (공장 용도)

- 일련번호(7): 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물 (공장 용도)

각 건물은 샌드위치판넬, 벽돌, 블럭 등 다양한 외벽 및 내벽 마감재를 사용하였으며, PVC 창호를 갖추고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 일부 건물에는 난방 설비도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 총괄

본 물건은 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하였으나, 경매개시결정의 말소기준권리(을24, 2020-03-27, 근저당)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등 특수 권리 관계가 존재하여 면밀한 분석이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

- 토지 등기부: 을24 근저당 (중소기업은행, 2020-03-27)

- 건물 등기부: 을1 근저당 (중소기업은행, 2022-06-07)

3.3. 임차인 현황 및 분석

- 임차인 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 없음, 대항력 없음.

- 임차인 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 2022-08-01 전입, 2026-02-09 배당 신고. 대항력 없음.

- 임차인 주식회사 시우테크: 보증금 50,000,000원, 차임 없음, 2023-08-21 사업자 등록. 대항력 없음.

- 임차인 팜코리아농업회사법인(주): 보증금 50,000,000원, 차임 3,500,000원, 2014-12-02 사업자 등록, 2026-02-09 배당 신고. 대항력 있음.

3.4. 기타 권리 사항 (유치권, 법정지상권)

- 유치권: 2026년 2월 9일, 정홍성으로부터 공장 외부 가설 설치물 대금 79,848,480원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

- 법정지상권: 성립 여부가 불명확합니다. 토지 이용 계획상 도로 부분과 관련하여 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

3.5. 인수되는 보증금 및 채권 총액

- 인수 보증금 합계: 0원 (법원 자료상 기재)

- 임차인 팜코리아농업회사법인(주)는 대항력이 있으므로 보증금 50,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 법원 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제 가능성을 전제로 한 것으로 해석될 수 있습니다. 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

- 토지 등기부 채권 총액: 7,541,223,441원

- 건물 등기부 채권 총액: 7,261,951,060원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 개발 가능성

본 물건이 위치한 양주시 남면 한산리는 중소규모 공장, 창고, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 개발 잠재력은 지역 산업 동향 및 도시계획에 따라 달라질 수 있습니다. 주변에 대규모 개발 계획이나 산업단지 조성 등에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

4.2. 주요 시설 현황

- 남면 119안전센터 인근에 위치합니다.

- 주위에 공장, 창고, 주택, 근린생활시설 등이 산재해 있습니다.

- 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의 시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 다만, 대규모 상업시설이나 종합병원 등 편의시설 이용을 위해서는 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교통 환경

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 인근 노선버스정류장을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 하자

- 불확실한 유치권: 정홍성 씨의 유치권 신고(약 7,984만 원) 성립 여부 불명으로 인한 잠재적 인수 위험이 있습니다.

- 불확실한 법정지상권: 성립 여부가 불명확하여 건물 소유주와의 토지 사용에 관한 분쟁 가능성이 있습니다.

- 대항력 있는 임차인: 팜코리아농업회사법인(주)의 보증금 50,000,000원 인수 가능성은 주요 인수 대상입니다.

6.2. 물리적 하자 및 기타

- 제시외 건물: 일괄 매각 대상이나, 일부(이동 가능한 컨테이너 등, 목록4 지상 임차인 소유 제시외 ⓐ~ⓔ)는 매각 제외될 수 있습니다.

- 토지 지분 매각: 일련번호(8), (9), (10) 토지는 지분 매각 대상이므로, 해당 토지의 사용 및 관리 방안에 대한 협의가 필요합니다.

- 공부와의 차이: 토지 합병 이력이 있어 실제 지번과 공부상 지번이 다를 수 있으므로, 현장 확인 및 등기부등본 재확인이 필수적입니다.

6.3. 법규 및 행정적 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 용도지역 및 행위 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 경기도 양주시 남면 한산리에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 높으나, 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등의 복잡한 권리 관계와 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부와 유치권 및 법정지상권의 성립 여부에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 확인이 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 적합성 판단

해당 물건은 공장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물을 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 복잡한 권리 관계를 해결하고, 지역의 산업 동향 및 개발 가능성을 종합적으로 고려했을 때, 단순 시세차익보다는 장기적인 관점에서의 투자나 직접적인 운영을 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

- 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높습니다.

- 공장 및 관련 시설 운영을 위한 인프라 구축에 유리한 입지입니다.

- 감정가 대비 시세 하락 시점에서의 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

주변 지역의 산업 발전 추세 및 도로망 확충 등의 개발 호재가 동반될 경우, 물건의 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 현재로서는 지역 자체의 개발 동향에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,923,921,470원을 기준으로 산정하되, 인수될 가능성이 있는 유치권 금액(약 7,984만 원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금(50,000,000원)을 고려하여 조정해야 합니다. 또한, 복잡한 권리 관계를 해결하기 위한 법률 자문 비용 및 예상되는 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. (참고: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 법원 자료는 배당을 통한 변제 가능성을 전제로 한 것일 수 있으므로, 실제 인수액은 50,000,000원 이상이 될 수 있습니다.)

9.2. 최종 제안가

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 권리 분석 및 현장 조사를 완벽히 마친 후, 보수적인 접근을 통해 감정가의 70~80% 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 법률 검토 및 현장 조사 후 별도 보고로 갈음합니다.)

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