나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20552 [1] 충청남도 부여군 세도면 간대리 312-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.12.01

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 조적조 스레트지붕 단층주택으로서 -외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -창호 : 샷시 및 목재 창호 임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참고.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상의 공부상 면적(84.2㎡)과 현황 간이 실측 면적(약 59.8㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 공부상 면적(84.2㎡)과 현황 간이 실측 면적(약 59.8㎡)이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20552 (1)

* 소재지: 충청남도 부여군 세도면 간대리 312-8 (신주소: 충청남도 부여군 부흥로502번길 61-11)

* 건물 구조: 조적조 스레트지붕 단층 주택

* 외벽 마감: 벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 등

* 내벽 마감: 벽지 및 타일 등

* 창호: 샷시 및 목재 창호

* 이용 상태: 단독주택

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등

* 건축 연도: 1965년 2월 3일

* 감정가: 8,429,000원

* 토지 면적: 387㎡ (약 116.9평) - (참고: 본 경매는 건물만 매각 대상입니다.)

* 건물 면적: 84.20㎡ (약 25.5평) - 공부상 면적

* 건물 제시외 면적: 57.50㎡ (약 17.4평)

* 매각 대상: 건물만 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 조OO (조영현)

2. 입지조건

* 소재지는 충청남도 부여군 세도면 간대리로, 한적한 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 부흥로502번길에 접해 있어 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변은 주로 단독주택 및 농경지 등으로 구성되어 있어 조용하고 한적한 환경입니다.

3. 권리분석

* 본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 11월 17일 접수된 조영현 채권자의 강제경매(을4)입니다.

* 등기부상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2021년 4월 9일: 소유권보존 (박남선)

* 2021년 4월 9일: 소유권이전 (김명자)

* 2024년 1월 31일: 소유권이전 (유건종, 매매)

* 말소기준권리 이후의 권리(가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대내역이 미상으로 파악되어 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 지상권 등 등기부상 명확히 기재되지 않은 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택으로, 주변 지역은 농업이 주를 이루는 전형적인 농촌 마을입니다.

* 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 상업적 가치보다는 해당 지역의 주거지로서의 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 세도면 소재지나 인근 읍내의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용해야 합니다.

* 교육시설: 인근 초등학교(세도초 등)가 있으나, 통학 거리를 확인해야 합니다.

* 교통: 차량 이용 시 부여 시내 및 인근 지역 접근이 가능하나, 대중교통 노선은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 위험시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설이나 유해시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 농약 살포 등 농업 활동으로 인한 영향은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각 대상: 토지 소유권이 경매에 포함되지 않아, 향후 토지 사용에 대한 권리 관계(지상권, 임대차 계약 등)가 불명확할 경우 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공부상 면적과 현황 면적 상이: 공부상 면적(84.2㎡)과 현황 실측 면적(약 59.8㎡)이 약 24.4㎡(약 7.4평) 차이가 납니다. 이는 불법 건축물, 무단 증축/개조, 또는 철거 후 미등기 상태일 가능성이 있으며, 이에 대한 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 임대내역 미상: 임차인이 없을 가능성도 있으나, 만약 임차인이 있고 대항력이 있다면 보증금 외의 추가적인 정산 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1965년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 대규모 수리 또는 철거 후 신축이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 부여군 세도면에 위치한 단독주택 건물만 매각되는 경매 건입니다.

* 감정가는 842만 9천원으로, 건물 노후화 및 토지 사용 권리 미확보라는 중대한 리스크를 반영한 것으로 보입니다.

* 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 그리고 임대내역 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

* 토지 사용에 대한 명확한 권리 관계(지상권 설정, 토지 임대차 계약 등)가 확인되지 않는다면, 낙찰 후 소유권 행사 및 재산권 행사에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 건물의 노후도 및 토지 이슈를 감안하면 감정가가 낮게 책정되었습니다.

* 리모델링 또는 신축 가능성: 토지 사용 문제가 해결된다면, 리모델링을 통해 주거용으로 활용하거나 신축하여 부지 가치를 높일 수 있습니다.

* 농촌 지역 주택 수요: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다. (단, 토지 확보 조건)

9. 예상 입찰가

* 본건은 건물만 매각되고 토지 소유권이 불분명하다는 점, 그리고 공부상 면적과 현황 면적의 차이가 크다는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가 842만 9천원은 이러한 리스크를 반영한 것으로 보이며, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 토지 사용 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 선행되어야 합니다.

* 현재로서는 현황 면적(약 59.8㎡, 약 18.1평) 기준, 노후 주택의 감정가를 고려하여 감정가 수준인 800만 원 ~ 1,000만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 단, 토지 사용 권리가 명확히 확보되고 건물 상태가 양호하다면 추가적인 가격 검토가 가능하나, 현재 정보로는 공격적인 입찰은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.