나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1219 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 301-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "홍성군청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 음식점 등 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 간선도로가 경유하고 있는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

(유사)가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구(2025-05-02), 지구단위계획구역, 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(2009-07-23)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 침수위험지구<자연재해대책법 >, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 기타(조립식판넬)지붕 2층건으로서 외 벽: 몰탈위 페인팅, 판넬 마감 등, 내 벽: 타일 및 내부 인테리어 마감 등, 바 닥: 타일 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

보통의 위생 및 급배수시설 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1층은 근린생활시설 2개호(맨투맨, 공차), 2층은 전체 한의원으로 임대중에 있으며, 구체적인 임대차내역은 별도 확인이 필요할 것으로 판단됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)포함.
-지분매각(단, 공유자 우선매수신청권 행사불가)
-매수인에게 대항할수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1219 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 301-1

용도: 근린시설

감정가: 349,043,380원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

토지지분: 67.65㎡ (약 20.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 311.40㎡ (약 94.20평)

건물지분: 102.76㎡ (약 31.08평)

건물 제시외면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 포함. 지분매각(단, 공유자 우선매수신청권 행사 불가). 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "홍성군청" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 점포 및 음식점 등 각종 근린생활시설이 밀집하여 형성된 상업지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 간선도로가 경유하고 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 (유사)가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 본건 북측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 을1(근저당권, 김용희, 2024.01.22. 접수)입니다.

인수되는 권리로는 대항력 있는 임차인이 있으며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 박문상: 보증금 35,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2006.02.10, 확정일자 없음, 배당신고일자 2026.01.14, 대항력 있음.

* 임차인 송종운: 보증금 55,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2021.04.23, 확정일자 2025.12.04, 배당신고일자 2025.12.04, 대항력 있음.

* 임차인 진기호: 보증금 100,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액이며, 본 건의 경우 박문상(35,000,000원)과 송종운(55,000,000원) 임차인의 보증금 총액 90,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 "홍성군청" 인근의 상업지역에 위치하고 있습니다.

주위에는 점포, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

차량 접근성이 우수하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

북측으로 약 25m 도로와 접하고 있어 상가로서의 접근성과 가시성이 양호합니다.

현재 1층은 근린생활시설 2개호(맨투맨, 공차), 2층은 한의원으로 임대 중인 것으로 파악됩니다. (정확한 임대차 내역은 별도 확인 필요)

1.4. 생활정보

본건 소재지는 홍성군청 인근으로 행정 편의시설 이용이 용이하며, 상업지역 내에 위치하여 다양한 점포 및 음식점 등 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 및 차량 이용 모두 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

제공된 정보 내에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 부동산의 일부 지분만 매각되므로, 향후 공유자와의 관계 및 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 송종운(55,000,000원) 및 박문상(35,000,000원)의 보증금 총 90,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

공유자 우선매수신청권 행사 불가: 물건명세서 상 '공유자 우선매수신청권 행사 불가'로 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 '공유자우선매수신고'로 기재되어 있어 혼선이 있습니다. 입찰 전 반드시 법원에 확인하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

제시외 건물 포함: 감정평가 상 ㄱ, ㄴ으로 표시된 제시외 건물(8.52㎡)이 일괄 매각 대상에 포함되므로, 해당 부분에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역 외 방화지구, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역, 침수위험지구 등 다수의 용도지역 및 지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 홍성군청 인근에 위치한 근린생활시설로서, 입지 조건 및 상권 형성 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인 인수, 제시외 건물 포함 등 복잡한 권리 관계와 물건 상태를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 90,000,000원의 임차 보증금 인수 부담은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

공유자 우선매수신청권 관련 상이한 기재 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 필수 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

중심 상업지역의 우량 입지: 홍성군청 인근 상업지역은 안정적인 임대 수요와 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

활발한 상권: 점포 및 근린생활시설 밀집 지역으로 유동인구가 많아 상권 활성화에 유리합니다.

유리한 취득 기회: 지분 매각이라는 점과 인수해야 할 임차 보증금을 고려할 때, 유사 물건 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

우수한 접근성: 북측 25m 도로와 접해 있어 차량 접근이 매우 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 349,043,380원

인수 보증금 합계 (배당 미충당 시): 90,000,000원 (송종운 55,000,000원 + 박문상 35,000,000원)

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다.

실질적인 취득 비용 측면에서, 본 건의 적정 입찰가는 대략 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

이 예상가는 참고용이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 물건의 최신 시세, 현장 조사 결과 등 종합적인 판단에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.