나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514039 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-141 에이치엠팰리스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '옹진군청' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제502호으로서, (사용승인일 : 2018.01.31) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 오피스텔 및 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 폭 약 30미터 및 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경514039 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-141 에이치엠팰리스 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

건물명: HM팰리스

준공년도: 2018년 01월 31일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 1층 ~ 지상 14층

해당층: 5층 (총 14층 중)

전용면적: 73.21㎡ (약 22.15평)

토지 지분 면적: 11.44㎡ (약 3.46평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '옹진군청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 남서측 및 북동측으로 각각 폭 약 30미터 및 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(을구 9번)입니다. 매각으로 인해 을구 1번 주택임차권 등기(양제원, 240,000,000원)를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양제원)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 03일

확정일자: 2022년 03월 28일

배당신고일자: 2024년 05월 28일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 관련 내용이 특이사항 및 특수물건 정보에 기재되어 있습니다. 주택임차권이 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 옹진군청이 소재하고 있어 행정기관 이용에도 편리성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접한 곳에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 집단화된 유흥업소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시계획에 따라 장기적으로 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 건물은 2018년에 사용 승인된 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속합니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 교통

본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 도로 접근성 또한 우수하여 출퇴근 및 외부 활동에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 임대차 관련 계약 조건에 변동이 있었거나, HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청한 상황과 연관이 있을 수 있습니다. 비록 임차권이 말소될 예정이고 인수 보증금이 없다고는 하나, 해당 조건 변경의 세부 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)이 존재합니다. 이는 해당 기간 내 외국인 매수 시 추가적인 절차가 필요함을 의미하며, 내국인 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 물건에서 흔히 발생하는 사항으로, 정확한 현황은 명도를 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 접근성이 양호하며 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인 절차가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축성: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 건물입니다.

* 입지: '옹진군청' 인근의 행정 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계가 깨끗합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 실거래가는 140,000,000원에서 179,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(73.21㎡)과 감정가(184,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 약 160,000,000원을 입찰가 목표로 설정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다. 다만, 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁 정도에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.