나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503853 [1] 대전광역시 동구 가오동 596 수팰리스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 가오중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용건물, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제2층 제201호로서, 외벽 : 강화유리, 외장석재 마감 등, 내벽 : 콘크리트 노출 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 의원으로서 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 평탄한 가장형 등의 토지로서 주상복합시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 중로 및 소로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(가오택지)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임. 기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 외부에서 관찰되는 상태, 창호를 통한 내부상태, 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 감정평가전례 및 탐문사항 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503853 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 동구 가오동 596 수팰리스 2층 201호이며, 신주소는 대전광역시 동구 은어송로51번길 16-20 입니다.

본 건물의 구조는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호입니다.

공부상 용도는 의원이나, 현황은 공실 상태이며, 집합건물 표제부에는 공동주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 기재되어 있습니다. 본 경매물건은 근린상가로 취급됩니다.

토지 면적은 220.12㎡ (약 66.6평)이며, 건물 면적은 633.67㎡ (약 191.7평)입니다.

물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 건의 감정가는 2,320,000,000원입니다.

채권자는 대전동부새마을금고이며, 본 건은 대전동부새마을금고의 근저당권을 말소기준권리로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 가오동에 소재하며, 가오중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트 단지, 주상용 건물, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 북서측 및 북동측으로 중로와 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(금 2,200,800,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(신탁말소) 등기, 압류 등기, 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

집합건물 등기부상 채무 총액은 2,200,800,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계액은 0원이며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전 동구 가오동은 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 가오중학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 주변 다수의 아파트 단지가 배후 수요로서 기능하고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 상점 등이 밀집해 있어 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

건물이 주상복합시설의 건부지로 이용되고 있으며, 북서측 및 북동측으로 중로와 소로에 접하여 차량 및 도보 접근성이 우수하므로 상가로서의 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건 주변에는 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

가까운 거리에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 교육시설(학교명), 공원 등은 현장 방문 및 추가적인 주변 조사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 상태를 정확히 확인하기 어려웠으므로, 실제 내부 상태 및 설비 점검은 필수적입니다.

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 있어, 업종 선택 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

구분건물 등기부상 신탁말소 등기가 다수 존재하여 과거 권리관계가 다소 복잡했던 이력이 있습니다.

1.6. 종합 의견

대전광역시 동구 가오동에 위치한 본 상가 물건은 배후 주거 단지와 학교를 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 공실 상태이며 내부 확인에 제약이 있었던 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

적절한 가치 평가와 향후 활용 계획을 수립한다면, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능한 잠재력 있는 물건으로 사료됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 대규모 아파트 단지와 가오중학교 등 풍부한 배후 수요 확보

* 초기 투자 비용 대비 넓은 면적 (633.67㎡) 확보 가능

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계 명확

* 대전 동구 지역의 개발 잠재력을 고려한 장기적 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,320,000,000원입니다.

현재 물건은 공실 상태이며, 내부 확인이 제한적이었던 점을 고려하여 시세 조사 및 향후 예상 임대 수익률 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 결정될 수 있으며, 이는 주변 시세, 예상 수익률, 경쟁 물건 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. (정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 및 수익률 분석이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.