나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503850 [1] 대전광역시 중구 산성동 303-96 산성엔이빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 사정동 소재‘산성초등학교’북서측 근거리에 위치하고 있는 산성엔 이빌 301호로 주위는 단독 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 일반 주택지대로 남측 원거리에 '대전오월드'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층주택중 제3층 제301호로 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방및식당, 화장실2 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 완경사지로 다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(산성11)(접함), 도로(산성13)(접함), 가축사육제한구역, 중점경관 관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503850 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 산성동 303-96 산성엔이빌 3층 301호 (대전광역시 중구 가재울로16번길 5)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 44.25㎡ (약 13.39평)

* 토지 지분: 44.25㎡ (약 13.39평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 74.51㎡ (약 22.55평)

* 건물 지분: 74.51㎡ (약 22.55평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 등기부채권 총액: 52,800,000원 (근저당 기준)

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 ‘산성초등학교’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다. 남측 원거리에 ‘대전오월드’가 위치하고 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

남측 및 북측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(산성11)(접함), 도로(산성13)(접함), 가축사육제한구역, 중점경관 관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리

을10 근저당권 (접수일자: 2010-01-22, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 52,800,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑8 소유권이전, 갑10 임의경매 개시결정 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 해당사항 없음)

* 인수되는 권리

없음. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황

임대관계 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 본건이 위치한 산성동 지역은 전반적으로 주거지역의 특성을 보이며, 단독 및 다세대 주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 단독 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 107만원에서 132만원 수준의 거래가 있었습니다. 2018년에 건축된 신축 건물의 경우 3.3㎡당 약 200만원 이상의 거래가 이루어진 점을 볼 때, 신축 건물과의 가격 격차가 존재합니다.

* 본건(2003년 건축, 74.51㎡)과 유사한 연식의 다세대주택(1994년 건축, 54.57㎡)이 7,200만원에 거래된 사례를 바탕으로 추정할 때, 본건의 시장 가치는 7,200만원을 상회할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 교육시설

본건 북서측 인근에 산성초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 남측 원거리에 ‘대전오월드’가 위치하고 있습니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 건물 노후화: 2003년에 건축되어 약 20년 이상 경과된 건물로, 내부 수리 및 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 공시지가 대비 실제 시세 변동: 감정가가 6,800만원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 분석 결과 시장 가격이 더 높을 가능성이 있습니다. 이는 예상보다 높은 입찰 경쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높음)

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 다세대주택으로, 산성초등학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있어 교육 환경 및 교통이 비교적 양호합니다. 권리관계가 비교적 단순하여 낙찰 후 소유권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 건물 연식에 따른 노후화 가능성은 있으나, 주변 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 산성초등학교 인접한 안정적인 주거 지역 입지

* 비교적 단순한 권리관계로 명도 용이 예상

* 주변 시세 대비 감정가 비율이 낮아 시세 차익 가능성 존재

* 대중교통 접근성 양호

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

제공된 최근 매매 사례와 본건의 면적, 건축 연도를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현재 시장 가치는 대략 8,500만원에서 9,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가 6,800만원은 이러한 시장 가격 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 임차 보증금이 없고 권리관계가 명확하여, 적극적인 입찰을 통해 시세 차익을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

점유 및 권리관계, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야 하나, 제시된 정보를 바탕으로 한 보수적인 초기 입찰가 제안은 7,800만원 수준입니다.

본 입찰가로 낙찰받을 경우, 추가적인 비용(명도, 수리비 등)을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 사료됩니다.

만약 경쟁이 치열할 경우, 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 상향하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.