나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21054 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1184 원주봉화산푸르지오 103동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '원주 봉화산2지구 택지' 내에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되며, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건내 제9층 제903호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감, 창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측 도로를 통하여 단지내로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(봉화산2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-11-08)(접합) 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21054 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1184 원주봉화산푸르지오 103동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 302,000,000원

토지면적: 43.29㎡ (약 13.09평)

건물면적: 72.89㎡ (약 22.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단계동에 위치한 '원주 봉화산2지구 택지' 내에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진입이 원활하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 일부 시내버스 노선의 배차 간격이 길어 이용에 다소 불편함이 있을 수 있다는 의견도 있습니다. 남원주 IC를 통한 중앙고속도로 및 영동고속도로 진입이 용이하며, 제2영동고속도로 및 서원주역 개통 시 수도권 접근성이 향상될 전망입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(봉화산2지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2018년 4월 12일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 권리보다 후순위에 설정된 근저당권(을10, 오케이저축은행), 가압류(갑4, 강원신용보증재단), 압류(갑5, 원주시), 그리고 임의경매개시결정(갑6, 오케이저축은행; 갑7, 신한은행) 등의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차 관계는 미상으로 파악되며, 이는 명도 과정에서 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

단지 내 및 인근 상업시설:

원주 봉화산 푸르지오는 109동 전면에 자체 근린생활시설을 갖추고 있어 기본적인 편의를 제공합니다. 또한, 인근에 원주농산물도매시장과 롯데마트, AK플라자, CGV 등 다양한 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

생활 인프라:

단지 내에는 피트니스클럽, GX클럽, 골프클럽, 푸른도서관, 독서실, 시니어클럽, 어린이집 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있어 입주민들의 만족도를 높이고 있습니다.

5. 생활정보

건물 정보:

본건은 철근콘크리트구조의 지상 29층 건물 중 9층에 위치한 아파트(903호)입니다. 건물 마감은 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다. 수세식 위생, 상하수도, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 정보:

아파트 단지명은 '원주 봉화산 푸르지오'이며, 2017년 11월에 사용승인을 받았습니다. 총 996세대로 구성된 대단지이며, 총 주차대수는 311대입니다. 단지는 지형의 고저차를 활용한 데크형 설계와 자연 친화적인 조경으로 조성되었습니다.

면적 정보:

본건의 전용면적은 72.89㎡ (약 22.05평)입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 및 중복 사건:

본건은 유동화물건 및 중복사건에 해당하여, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동이나 복잡성이 발생할 수 있습니다. 관련 정보에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상:

비록 인수 보증금 합계는 0원이나, 현재 임차인이 점유 중일 가능성이 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대비해야 합니다.

주변 혐오시설 가능성:

원주 지역 내에서 쓰레기 처리 시설(소각장) 건립 관련 논의가 진행 중인 것으로 파악됩니다. 현재 본건 아파트 단지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 및 주민 공론화 과정에 따라 관련 시설의 입지가 결정될 수 있어 잠재적인 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 원주시 단계동에 위치한 신축급(2017년 준공) 대단지 아파트로, 우수한 생활 인프라와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 유동화/중복 사건과 같은 특수 물건 정보에 대한 주의가 요구됩니다. 또한, 지역 내 잠재적인 혐오시설(쓰레기 처리 시설) 건립 논의는 장기적인 관점에서 신중한 검토가 필요합니다. 전반적으로는 실거주 및 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 대단지 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건축물이며, 996세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

우수한 생활 환경: 단지 내외의 풍부한 커뮤니티 시설, 근린생활시설, 그리고 인근 상업시설 및 자연 환경(봉화산, 공원)이 잘 갖춰져 있습니다.

깔끔한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 깨끗한 등기부 상태로 이전될 것으로 예상됩니다.

교통 편의성 향상 기대: 제2영동고속도로, 서원주역 개통 등으로 향후 수도권 접근성 개선이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

최근 실거래가 (유사 평형):

* 2026년 7월, 60.8496㎡ (약 18.4평) 17층: 262,000,000원

* 2026년 7월, 60.8496㎡ (약 18.4평) 21층: 260,000,000원

* 2026년 7월, 84.752㎡ (약 25.6평) 19층: 350,000,000원

최근 전월세 (유사 평형):

* 2026년 6월, 72.8686㎡ (약 22.04평) 9층: 보증금 230,000,000원, 월세 0원.

분석:

본건(72.89㎡, 9층)과 유사한 면적 및 층수의 전월세 거래에서 보증금 23,000만원이 확인되었습니다. 최근 실거래가 또한 유사 평형대에서 26,000만원 ~ 26,200만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 30,200만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 신축급 대단지라는 점을 고려하되, 실거래가 및 전월세 보증금 시세를 반영하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

(본 가격은 현재 시세를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사 결과, 경쟁률, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.