나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53799 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 653-13 공원그린빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 정재초등학교 남측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 공원, 학교 및 일부 생활편익시설 등 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 중 5층 501호로서 외벽 : 외장 석재붙임 마감등 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서 공동주택 건물부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로 3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(정재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지 역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.01.08.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53799 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 653-13 공원그린빌 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물면적: 32.76㎡ (약 9.91평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 정재초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공원, 학교 및 일부 생활편익시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 주택도시보증공사 (임차권자 김기덕 승계인)

보증금: 94,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-05

확정일자: 2019-07-22

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 없음

권리분석: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 01월 08일자로 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 유아름

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-09

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 최세영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-04

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 특이사항 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(김기덕)은 등기부상 말소되었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권에 대한 보증금 반환 및 대항력 관련 권리를 포기하는 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

제출된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 공원, 학교 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변 지역의 편의시설 및 상업시설 현황에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 생활 편익시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 평스라브 지붕 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 내부에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 및 도로 상황

인접한 북서측 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형으로 공동주택 건물 부지로 이용되고 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(정재초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

주택도시보증공사의 임차권 관련 확약서 내용이 명확히 이행될 것이나, 혹시 모를 법적 분쟁의 가능성에 대한 검토는 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인 정보 및 HUG의 확약서 내용을 고려할 때 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 숨겨진 권리관계는 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

본 건은 감정평가액 대비 최근 유사 부동산의 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 편입니다.

7.2. 물건 약점

건물 5층 중 5층에 위치하여 일부 거주자의 선호도가 낮을 수 있으며, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

감정가 9,400만원 대비 최근 유사 단지(예: 호산아트)의 거래가가 53.39㎡ 기준 1억 6,600만원으로, 본 건의 면적(32.76㎡)을 환산 시 1억원 이상의 시세가 형성될 수 있어 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

8.2. HUG 관련 특이사항

주택도시보증공사가 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 인수하게 될 임차보증금이 없다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

건물 면적 32.76㎡ (약 9.91평) 기준으로, 최근(2026년 7월) 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 호산아트 (2017년식, 53.3975㎡): 16,600만원 (약 310만원/㎡)

* 베니스 (2016년식, 52.17㎡): 14,000만원 (약 268만원/㎡)

* 다정하이츠빌라 (2001년식, 59.94㎡): 12,800만원 (약 213만원/㎡)

본 건의 건축 연도(2014년식 추정)와 면적을 고려할 때, 비교적 최근에 건축된 '호산아트'의 시세(약 310만원/㎡)를 적용하는 것이 가장 합리적으로 판단됩니다.

32. 76㎡ * 310만원/㎡ ≈ 101,895,000원 (약 1억 195만원)

9.2. 산정 근거

감정평가액 9,400만원 대비 위 시세 분석 결과, 시장가치는 약 1억원 이상으로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 없다는 점과 HUG 관련 권리관계가 정리된 점을 감안하여, 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 산정합니다.

9.3. 제안 입찰가

95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.