나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53808 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 내 제8층 제801호로, (사용승인일 : 1997.05.23) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

아파트(거실1, 주방및식당1, 방3, 욕실2, 발코니3, 현관1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 '아파트 및 상가 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 북측 및 동측 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53808 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 8층801호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

327,000,000원

1.5. 면적 및 지분

* 토지면적: 94.70㎡ (약 28.65평)

* 토지지분: 94.70149999999998㎡ (약 28.65평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

고OO

1.9. 건축 정보

* 건축년도: 1997년 5월 23일

* 총 세대수: 560세대

* 주차대수: 총 570대 (단지 내)

* 최고/최저층: 10층 / 0층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 주변 시설

* 학교: 서해초등학교가 남서측 근거리에 위치하며, 다수의 학교가 혼재하는 지역입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 22번 강제경매 (채권자: 고석봉, 채권액: 210,000,000원, 접수일자: 2025-11-20) [cite: INDEX]

3.2. 선순위 권리

을구 21번 주택임차권 (권리자: 고석봉, 보증금: 210,000,000원, 전입/확정일자: 2020-10-19). 이는 말소기준권리보다 선순위입니다 [cite: INDEX].

3.3. 임차인 현황

* 고석봉

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-10-19

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024-11-18.

3.4. 인수되는 권리

을구 21번 주택임차권 (고석봉)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 210,000,000원)

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 임차인의 보증금 210,000,000원 전액을 인수한다고 가정해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역입니다. 상업적 가치가 높은 지역이라기보다는 안정적인 주거 환경을 제공하는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 서해초등학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 생활환경

* 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 접근성이 좋습니다.

* 아파트 단지 내 공용시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소)이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항

제공된 정보에 '주의사항' 항목이 비어 있습니다.

6.2. 특이사항/특수물건정보

* 선순위 임차권 존재: 대항력 있는 임차인(고석봉)이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 임차인 보증금액이 크고, 말소기준권리보다 선순위이므로 이 금액을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 점유 관련

임차인이 거주 중일 가능성이 높으며, 명도 과정에서 협의 및 시간이 소요될 수 있습니다. (감정평가서 요약에 '임대관계: 미상', '폐문으로 내부 확인 불가' 언급)

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금이 크다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이 점을 감안했을 때, 현재 감정가(327,000,000원)는 최근 실거래가(약 28,000,000만원대)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 부담을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 안정적인 주거 환경과 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 안정적인 주거지역에 위치하고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호합니다.

* 대지권이 넓어(94.70㎡) 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 부동산 강제경매로 채권자가 임차인과 동일하여 절차 진행이 명확합니다.

8.2. 약점

* 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로 실질적인 초기 투자 비용이 높아집니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 인수 부담금을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 사용승인일이 1997년으로 노후화되었을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 4월~5월 기준, 동일 면적(84.94㎡)의 아파트 실거래가는 약 28,300만원 ~ 29,000만원으로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 327,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 지출액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 예를 들어, 최근 실거래가인 28,300만원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 지출액은 283,000,000원 + 210,000,000원 = 493,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장가보다 매우 높아, 실질적인 투자 메리트가 매우 낮습니다. 따라서, 현재 시세(약 28,000~29,000만원)를 기준으로 수익을 내기 위해서는, 인수 보증금(210,000,000원)을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 하므로, 입찰가는 약 7,000만원 ~ 8,000만원 수준으로 고려해야 합니다. 이는 인수 보증금 전액을 고려한 매우 공격적인 가격이며, 추가적인 명도 비용, 수리비 등을 감안하면 더욱 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 정보만으로는 적극적인 투자를 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.