나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53421 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-50 해담빌리지 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 'SRC재활병원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트(경사지붕) 지하1층/지상4층 건물내 2층 201호로서, 외벽: 치장타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 '방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등'의 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서(2025.11.27.자)상, 대지권의 목적인 토지 공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교 육청에 별도 확인요[삼육재활학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대 책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국 법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상임. ②본건 호별 위치는 건축물현황도 2층 평면도상 1호와 2층 201호 전유부상 평면도가 상이 하여, 현장조사시 본건 외관의 호별 표식 및 탐문사항 등을 참작하여 전유부상 평면도 (201호)를 기준으로 평가하였는 바, 경매 진행 및 참여시 호별 위치를 재확인하시기 바람.

물건 비고

건축물현황도 2층 평면도상 1호와 2층 201호 전유부상 평면도가 상이하여, 전유부상 평면도(201호)를 기준으로 평가함(감정평가서 참조).
매각목적물은 출입문 표시 201호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경53421 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사

* 매각 목적물: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-50, 해담빌리지 비동 2층 201호

* 토지 면적: 51.33㎡ (약 15.53평)

* 건물 면적: 52.54㎡ (약 15.90평)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 160,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 'SRC재활병원' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지는 남서측 하향 완경사지대 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태는 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지이용계획확인서상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼육재활학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 용도로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 8월 30일 신한은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 근저당권, 가압류(롯데캐피탈), 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.)

3.2. 인수 권리 (임차인 현황 포함)

* 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 따라서, 별도의 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계는 미상임.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 이선자 외 2명 (2017-06-09)

* 공유자전부이전: 김진수 (2017-08-30, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2017-08-30, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 롯데캐피탈 (2019-10-11, 36,873,239원, 말소)

* 임의경매: 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (2025-11-14, 95,669,114원)

* 등기부채권 총액: 156,873,239원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 실거래 사례를 분석한 결과, 해당 지역(초월읍 지월리)의 다세대주택 시세는 면적, 건축 연도, 건물 상태 등에 따라 편차가 큰 것으로 나타났습니다.

* 2021년 준공된 '트라움'(60.83㎡, 약 18.40평)은 2026년 5월 12일에 17,600만원(약 956.5만원/평)에 거래되었습니다.

* 2011년 준공된 '한주타운'(68.085㎡, 약 20.60평)은 2026년 5월 14일에 10,800만원(약 524.3만원/평)에 거래되었습니다.

* 2019년 준공된 '다이브시티'(91.54㎡, 약 27.69평)는 2026년 5월 7일에 16,000만원(약 577.8만원/평)에 거래되었습니다.

* 본 물건(해담빌리지 B동 201호)의 감정가는 160,000,000원이며, 면적은 52.54㎡(약 15.90평)입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1006.3만원/평으로, 최근 거래된 '트라움'의 평당가(약 956.5만원/평)보다 다소 높은 수준입니다.

* 다만, '한주타운'이나 '다이브시티'와 비교 시에는 더 높은 시세 수준을 보입니다. 이는 본건 건물의 준공 연도(2017년 5월 사용승인) 및 관리 상태에 따라 달리 평가될 수 있습니다.

4.2. 건물 준공 연도 및 관리 상태 (추정)

* 본 건물(해담빌리지)은 2017년 5월에 사용승인이 완료되어 비교적 신축에 속합니다.

* 구체적인 내부 관리 상태는 현장 조사를 통해 확인이 필요하며, 양호한 관리가 이루어졌다면 시세 반영에 긍정적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

* 건축구조는 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 201호입니다.

* 내부 구조는 건축물현황도상 '방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등'으로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 학군 (추정)

* 주변에 SRC재활병원 등 의료시설이 인근에 위치합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지 이용 계획상 '삼육재활학교' 인근으로 상대보호구역에 해당하므로, 해당 학교와의 거리 및 교육환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주변이 주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역이므로, 생활 편의시설(마트, 상가 등)은 다소 부족할 수 있으며, 초월읍 중심지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 관련 리스크

* 현장 조사 결과, 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 미등기 전세 등 예상치 못한 권리가 있을 수 있으므로 철저한 현장 확인이 중요합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 건축물현황도상의 2층 평면도와 전유부상의 평면도가 상이한 점은 유의해야 합니다. 평가 시 전유부상 평면도(201호)를 기준으로 했으나, 실제 점유 및 이용 가능 면적에 대한 현장 재확인이 필수적입니다.

* 매각목적물은 출입문 표시 201호임을 명확히 인지해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한 및 환경 관련 리스크

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 다수 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히, 외국인 등이 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변에 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재하는 점은 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 명확한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

* 본 건은 유동화물건, 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 일괄매각 대상입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 권리상의 부담은 적은 편입니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세 분석 시 평당가 격차가 존재하며, 이는 향후 입찰가를 결정함에 있어 중요한 고려 요소가 될 것입니다. 또한, 건축물현황도와 전유부상 도면의 상이, 다양한 토지 이용 제한 사항, 주변 혼재된 토지 이용 형태 등은 현장 조사를 통해 면밀히 파악하고 리스크를 관리해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 2017년 준공으로 연식 대비 관리 상태가 양호할 것으로 기대되며, 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 향후 초월읍 지역의 개발 가능성 및 광주시의 부동산 시장 동향에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 주거형 성장관리구역에 해당하여 주거 용도로의 개발 및 이용이 장려되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 160,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적대의 '트라움' 물건이 17,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 주변 시세와의 평당가 격차, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 물건의 정확한 상태 확인 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 가능한 가격 범위는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 더욱 세밀한 현장 조사와 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.