나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53705 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1872-5 삼성아파트 108동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시흥중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트(피.씨)조 박공 슬래브지붕 10층 건 내 1층 103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-29) (보조간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-09-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특 수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 정왕동 1872-5 삼성아파트 108동 1층 103호에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경53705 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1872-5 삼성아파트 108동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 302,000,000원

* 토지면적: 56.46㎡ (약 17.08평)

* 건물면적 (전용면적): 73.99㎡ (약 22.38평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시흥중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53705)으로, 접수일자는 2025년 11월 19일입니다.

* 등기부 요약:

* 최선순위 임차인(한국토지주택공사, 입주자: 박영준)은 2023년 07월 03일 전입하였으며, 대항력을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리(채권자: 최진호, 채권액: 22,490,903원)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 한국토지주택공사(입주자 박영준)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 등은 미상임.

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원으로 명시되어 있고 임대 관계가 미상입니다. 이에 따라 점유 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 기능이 중심인 상권입니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 입주민을 위한 편의시설도 마련되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 토지이용계획상 주거지역 및 학교 인근으로, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접할 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

본건은 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 시흥중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 시설: 본건이 속한 삼성아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 단지 정보: 삼성아파트는 총 9개 동, 320세대로 구성되어 있으며, 총 162대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 12대, 지하 162대)

6. 잠재적 리스크

본건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이며 임대관계가 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축 연도: 1996년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 향후 재건축 관련 이슈를 고려해야 합니다.

* 지역 경제 및 부동산 시장: 시흥시 정왕동 지역의 전반적인 경제 상황 및 부동산 시장 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 삼성아파트 108동 1층 103호로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 302,000,000원이며, 인근 실거래가와 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 이는 명도 관련 리스크를 수반하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다.

* 전반적인 입지, 단지 환경, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 명도 관련 불확실성에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지 조건: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리관계 분석이 비교적 명확합니다 (단, 임차인 이슈는 별도 고려).

* 합리적인 감정가: 감정가가 현재 시장 시세 대비 적정 수준으로 평가되어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 노후 아파트 단지의 잠재적 재건축 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 최근 실거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하였습니다.

* 감정가: 302,000,000원

* 최근 매매 사례: 동일 단지(삼성아파트 108동) 내 유사 면적(73.994㎡)의 3층 매물이 2026년 5월 7일에 280,000,000원에 거래되었습니다.

* 고려사항: 본건은 1층이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 임대 관계가 미상이라는 리스크 요인이 있습니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 285,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시장 거래가격을 기준으로 하되, 1층이라는 점과 잠재적 리스크 요인을 반영한 가격입니다. (단, 예상 입찰가는 시세 변동 및 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.