나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53776 [1] 경기도 시흥시 미산동 64 경신아파트 가동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 미산동 소재 "신현역(서해선)" 북동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 중소형공장, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 5층 509호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 내벽 : 벽지 및 타일마감등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수시설, 위생시설, 도시가스 난방시설등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 및 주차장 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산 도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53776 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 미산동 64 경신아파트 가동 5층509호

1.3. 건물명

경신아파트

1.4. 용도

아파트

1.5. 감정가

146,000,000원

1.6. 토지면적

29. 97㎡ (약 9.06평)

1.7. 건물면적

57. 67㎡ (약 17.45평) (전용면적 기준)

분양면적은 별도 확인 필요

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 교통

* 단지까지 차량 접근 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 서해선 신현역이 근거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있음.

2.2. 주변환경

* 본건은 경기도 시흥시 미산동 소재 "신현역(서해선)" 북동측 근거리에 위치함.

* 주위는 농경지, 중소형 공장, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 단지 내 포장도로 및 주차장 정비가 잘 되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합)

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 권리요약

본건은 2025년 5월 14일 접수된 주식회사한마음에이엠씨 명의의 근저당권(83,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 비고란에 지상권 개요는 있으나, 상세내역은 확인되지 않아 매수인이 인수해야 할 권리가 있는지 추가 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 소멸되는 권리

* 말소기준권리(을5, 근저당권, 2025-05-14 접수)보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됨.

* 을6 (전세권설정, 2025-05-14 접수)

* 갑7 (임의경매, 2025-11-19 접수)

* 을5-2 (5번 근저당권부채권근질권설정, 2025-11-28 접수)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사한마음에이엠씨대부 (양도전:주식회사엠캐피탈대부)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차에서 전액 배당받지 못하는 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있으나, 현재 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 역세권 가치

* 서해선 신현역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높음.

* 향후 역세권 개발 및 주변 지역의 활성화에 따라 가치 상승 가능성이 있음.

4.2. 주변 상업시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 아파트가 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로, 주변에 주거단지가 형성되어 있어 통상적인 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됨. (상세 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경 리스크

* 주변에 농경지와 중소형 공장이 혼재하고 있어, 일부 환경적 요인(소음, 냄새 등)이 거주 쾌적성에 영향을 미칠 수 있음.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 공장 밀집 지역 특성상 향후 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성이 있음.

6.2. 법적 리스크

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으나, 물건명세서 상 '지상권개요' 비고란에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건 경신아파트는 서해선 신현역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 감정가는 1억 4천 6백만원으로 시흥시 지역 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건임. 주변에 공장과 농경지가 혼재하는 점은 환경적 단점으로 작용할 수 있으나, 근린생활시설 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 인프라 측면에서는 무난함. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있음.

8. 투자 포인트

* 서해선 신현역 역세권 투자 기회

* 감정가 대비 합리적인 투자 가능성 (시장 가격과의 비교 필요)

* 권리관계 명확 및 인수 부담 적음

* 지역 내 주거 수요 충족 및 잠재적 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 146,000,000원을 기준으로 시장 상황, 권리 분석 내용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 경우, 주변 환경 및 아파트 연식 등을 감안하여 감정가의 80~90% 수준인 약 116,800,000원 ~ 131,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 130,000,000원 (본 금액은 제안이며, 실제 입찰 시 신중한 판단 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.