나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64796 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 3동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '봉서2리마을회관' 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며 상세내용은 후첨 '내부구조도' 참조바랍니다. - 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 부지조성한 3필일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 등

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2024년7월5일 제57908호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.24.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 3동 4층 402호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 68.30㎡ (약 20.66평)이며, 건물 면적은 55.62㎡ (약 16.83평)입니다. 토지 지분 및 건물 지분은 각각 68.3㎡, 55.625㎡입니다.

1.3. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 2017년 3월 6일 사용승인되었으며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 144,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 '봉서2리마을회관' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

등기부등본 상 주택임차권 (을구 1번, 2024년 7월 5일 접수)이 존재합니다. 임차인은 주택도시보증공사(고 )로, 보증금 165,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022년 6월 30일, 확정일자 2022년 6월 2일입니다.

그러나, 본 건의 물건명세서 상 특이사항 및 주의사항에 따르면, 임차권자의 채권양수인이자 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 4월 24일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

또한, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

이에 따라, 본 건 경매 절차 진행 시 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2025년 11월 19일 접수, 채권액 178,105,068원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리로서, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 파주읍 봉서리 지역은 다세대주택 위주의 주거 단지이며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 주거지로서의 안정적인 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

파주읍 소재지임을 감안할 때, 파주읍 행정복지센터, 하나로마트, 파주 제일병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 봉서초등학교, 파주중학교, 파주고등학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 토지거래계약허가구역(외국인, 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 토지 거래 시 허가 필요) 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 공실 발생 시 공실 위험 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택입니다. 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차인으로 분류되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 관계를 매우 명확하게 만들어 투자 리스크를 크게 낮춥니다.

주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 인수되는 채무가 없다는 점을 고려하면 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약서 제출로 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 상태 양호 예상.

* 주변 실거래가 및 감정가 비교 시, 입찰가 산정에 따라 시세 차익 기대 가능.

* 다세대주택으로서 지역 내 안정적인 주거 수요 확보.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 67.6264㎡ (약 20.5평) 연립, 2019년식: 2026년 3월 150,000,000원

* 61.7㎡ (약 18.7평) 다세대, 2021년식: 2026년 3월 122,000,000원

* 67.6264㎡ (약 20.5평) 연립, 2019년식: 2026년 5월 153,000,000원

본건 건물 면적은 55.62㎡ (약 16.83평)입니다.

가장 유사한 61.7㎡ 다세대가 122,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 평당 약 650만 원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 면적(16.83평)을 적용 시 시세 하단부는 약 109,400,000원으로 산정됩니다.

감정가 144,000,000원은 상기 시세 대비 높은 편이나, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.