나이스옥션 법원경매 평택 2025타경939 [1] 경기도 평택시 팽성읍 객사리 115-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 '농협하나로마트' 동측 근접하여 위치하며, 주위는 지방도변 근린상업지대로서, 인근에 농협하나로마트, 팽성읍객사, 대원아파트, 청담중고.교 등이 위치함.

교통상황

중로변 접하며, 인근 중로변으로 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

기호1, 2 : 2필지 인접한 부정형 평지로서, "상업용 건부지"임. ※ 일부토지 외부인 통로 이용(면적 ≒ 35㎡) 기호 3 : 사다리형 "상업용나지"상태임. ※ 일부토지 외부인 통로 이용(면적 ≒ 14㎡) ※ 인접토지(116-6, 대)에서 일부이용(경량철골조 천막 가건물, (등산복전시장 설치) 면적 ≒ 11㎡)

인접 도로상태

남,북측으로 왕복 2차선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(2) : 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타 (도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 기호(3) : 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 스라브지붕 단층 점포용 건물로서, (사용승인일 : 1982. 06. 24) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 타일 붙임. 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 붙임. 창호 : 알루미늄샷시 창호

이용상태

사진관(임대중), 음식점(공실상태)

설비내역

위생설비 및 급.배수설비 등

부합물 및 종물

㉠ 벽체이용 판넬조 판넬지붕 1층 소재(주방 등) ≒ 26.5㎡ ㉡ 벽체이용 판넬조 판넬지붕 1층 소재(화장실) ≒ 7.7㎡

공부와의 차이

① 건물등기사항전부증명서상 면적이 162.1㎡이나, 일반건축물대장상 면적은 162.01㎡로 다소 상이하나, 일반건축물대장을 기준하여 평가하였음. ② 일반건축물대장상 용도가 "사무소"이나, 현황은 사진관 및 음식점용 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

사진관은 임대중이며, 음식점은 공실상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3 등기사항증명서상 면적은 162.1㎡, 건축물대장상 면적은 162.01㎡로 상이하나, 건축물대장을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 115-12에 소재하는 근린시설입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경939 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,018,102,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 422.00㎡ (약 127.66평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 162.10㎡ (등기부 기준) / 162.01㎡ (건축물대장 기준, 약 49.00평)

* 건물 제시외 면적: 34.20㎡ (주방 및 화장실 등 판넬 구조 부합물/종물)

1.2. 물건 현황

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 점포용 건물 (사용승인일: 1982. 06. 24)

* 건물 이용 현황: 사진관(임대중), 음식점(공실상태)

* 토지 이용 현황: 상업용 건부지 및 나지 상태이며, 일부 토지는 외부인 통로로 이용 중입니다. 인접 토지에서 경량철골조 천막 가건물(등산복 전시)이 일부 이용되고 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물(판넬 구조의 주방, 화장실 등)이 포함됩니다.

* 건물 등기사항증명서상 면적(162.1㎡)과 건축물대장상 면적(162.01㎡)이 상이하나, 건축물대장 기준으로 평가되었습니다.

* 건축물대장상 용도는 "사무소"이나, 현황은 사진관 및 음식점용으로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 '농협하나로마트' 동측 근접지에 위치합니다.

* 주위환경: 지방도변 근린상업지대로서, 인근에 농협하나로마트, 팽성읍객사, 대원아파트, 청담중학교 등이 소재하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 중로변에 접해 있으며, 인근 중로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측 및 북측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청담중고), 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역(팽성읍객사)에 해당합니다. 또한, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25.).

3. 권리분석

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2018년 12월 7일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권 (300,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 송탄농업협동조합 (2025년 11월 12일 접수, 859,393,688원)

* 등기부채권 총액: 768,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음. (물건명세서상 지상권 개요 공란)

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤현준

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 11월 3일

* 확정일자: 2025년 12월 1일

* 배당신고일자: 2025년 12월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 지방도변에 위치한 근린상업지대로서, 주위 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 농협하나로마트, 팽성읍객사 등 지역 편의 시설이 있어 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

* 평택시 전체적으로는 인구 증가와 함께 상권이 분산되는 경향이 있으나, 팽성읍 지역은 미군기지 및 산업단지 개발의 영향으로 상권 변화가 있을 수 있습니다. (자료,, 참조)

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 농협하나로마트, 팽성읍객사, 대원아파트, 청담중학교, 팽성 레포츠 공원 등이 근접해 있습니다. (자료)

* 교통 접근성: 중로변에 접하고 있으며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 문화재: 팽성 객사 등 문화재 보호구역으로 지정되어 있어 역사적 가치가 있는 지역입니다. (자료)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 자료에서 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (자료,,, 참조)

6. 잠재적 리스크

* 건축물 면적 차이: 등기부등본과 건축물대장 상 면적에 다소 차이가 있어, 현황 파악 및 계약 시 확인이 필요합니다. (건축물대장 기준 평가)

* 건물 노후: 1982년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제5구역, 문화재보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당되어 향후 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황 용도 상이: 건축물대장상 용도("사무소")와 실제 이용 현황("사진관", "음식점")이 달라 추후 용도 변경 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변에 필수 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 건물의 노후화, 등기부와 건축물대장 간 면적 차이, 건축물대장상 용도와 현황 용도 상이 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 포함 일괄매각으로, 토지 활용 가치와 건물 활용 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 중로변 접함 및 인근 버스정류장으로 대중교통 이용 편리.

* 상업 지역 입지: 근린상업지대에 위치하여 상가 및 점포 운영에 유리.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 평택시 개발 호재: 평택시는 지속적인 개발과 인구 증가로 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,018,102,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 별도의 인수 부담은 없습니다.

다만, 성공적인 투자를 위해서는 주변 시세, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.