나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5140 [1] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층디-107호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ‘덕풍초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '하남시청역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제1층 제디-107호로서, (사용승인일:2019.08.14) 외벽: 복합판넬 마감 등, 창호: 강화유리 마감 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 근린생활시설(상호: (주)대흥식품)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약20m, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(2 blank lines)

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경5140 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리U1센터 1층 D-107호 (신주소: 경기도 하남시 하남대로 947)

* 용도: 공장 (지식산업센터), 현재 근린생활시설 이용 중

* 감정가: 1,200,000,000원

* 토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

* 건물면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명: 하남테크노밸리 U1 CENTER

* 주용도: 공장(지식산업센터), 지원시설(판매시설, 근린생활시설), 창고시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2019년 08월 14일

* 총 층수: 15층 (본건 1층)

* 전유부 면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

2. 입지조건

(2 blank lines)

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ‘덕풍초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 생활 및 업무 환경이 형성되어 있습니다.

* 인근 토지는 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

* 지하철 5호선 '하남시청역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 북측 약 40m, 서측 약 20m, 남측 약 25m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

(2 blank lines)

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2022.04.29. 접수, 1,017,600,000원)

* 본 경매는 임의경매로, 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 채무 총액

* 등기부채권 총액: 1,017,600,000원 (근저당 1건)

* 임의경매 청구 금액: 865,978,528원 (농협은행)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 01월 08일

* 확정일자: 2025년 01월 07일

* 배당신고일자: 2025년 12월 01일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

(2 blank lines)

4.1. 입지 특성

* 본건이 위치한 하남테크노밸리 U1센터는 지식산업센터로서, 다양한 업종의 기업들이 입주해 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설은 해당 센터의 근로자들을 위한 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

* 본건(1층 D-107호)은 현재 '주식회사 대흥식품'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 지식산업센터 내 상가 또는 지원시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

(2 blank lines)

5.1. 편의시설

* 인근 아파트 단지 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 덕풍초등학교가 인근에 위치하며, 하남시청역 주변으로 공공기관 및 상업시설이 분포합니다.

5.3. 기타

* 본 건물은 기본적인 위생설비, 냉난방설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

(2 blank lines)

6.1. 용도 제한 및 규제

* 토지이용계획상 '도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역'으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로와 접해 있습니다.

* '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역', '과밀억제권역', '공장설립승인지역'에 해당하여 특정 업종의 설립 및 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 본 건의 지식산업센터 내 근린생활시설 용도와는 직접적인 관련성이 낮아 보입니다. 다만, 부동산 거래 시 해당 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 건물 이용 현황

* 본 건물의 주용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 본 호실은 현재 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 건축물대장상 주용도가 공장이라도 '지원시설'로서 근린생활시설, 판매시설 등의 용도는 허용될 수 있습니다. 현재 이용 현황이 건축물대장상 용도 및 허가된 지원시설 범위 내에서 적법하게 운영되는지 확인이 필요합니다.

6.3. 채무 관련

* 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편은 아닙니다. 본건은 임의경매로 진행되므로, 통상적으로 경매 절차 완료 시 채무는 소멸됩니다.

7. 종합 의견

(2 blank lines)

* 본 물건은 경기도 하남시의 신흥 개발 지역에 위치한 현대식 지식산업센터 내 호실입니다.

* 우수한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 현재 공장(지식산업센터) 용도로 건축되었으나, 1층 D-107호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 해당 지식산업센터가 지원시설로서 근린생활시설을 포함하도록 설계되었을 가능성이 높으며, 적법한 용도 내에서의 사용이 가능할 것으로 보입니다.

* 모든 권리 관계는 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 채무는 없습니다.

8. 투자 포인트

(2 blank lines)

* 신축 건물 (2019년 사용승인)으로 깔끔한 상태 유지 가능성이 높습니다.

* 지하철 5호선 인접으로 역세권 프리미엄 및 접근성 우수합니다.

* 하남시는 지속적인 개발 호재가 있는 지역으로 향후 가치 상승 기대 가능합니다.

* 1층에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 근린생활시설 또는 지원시설로서의 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

(2 blank lines)

* 본건의 감정가는 1,200,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 조사를 통한 추가 정보 수집 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.