나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3876 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 있는 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 주상용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 있어 제반 대중 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물내 제3층 제306호로 외 벽 : 몰탈위페인팅등마감, 창 호 : 새시 이중창 등 임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있으며, 지하 주차장 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 사각형의 토지로 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 5차로의 삼양로와 접하고 북측 및 동측으로 도로 폭 약 7-8m의 포장도로와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구 아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~ 2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m후퇴선(건축법))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대내역은 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3876 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층306호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상 말소기준권리 확인)

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 건물

동/호수: 3층 306호

사용승인일: 2022년 5월 13일

건물 연면적: 17,008.94㎡ (약 5,145.54평)

세대수: 253세대

토지 형상: 가각정리된 사각형 토지

토지 이용상태: 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 부지

인접 도로: 서측 왕복 5차로 삼양로, 북측 및 동측 약 7-8m 포장도로 접함

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

최고층: 7층

지하층: 2개 층

지하주차대수: 4대 (총 주차대수 0대로 표기되나 지하 주차 가능)

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

전용면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

분양면적 (추정): 약 67.23㎡ (약 20.34평) - (전체 건물 연면적 / 총 세대수 기준 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대상 건물까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 솔밭공원역 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 대중교통 상황은 양호합니다. 서측으로는 왕복 5차로의 삼양로와 접하고 있고, 북측 및 동측으로는 도로 폭 약 7-8m의 포장도로와 3면이 접하고 있어 차량 이동성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 주식회사온라이프건설의 근저당권(을1)입니다. 이 말소기준권리보다 나중에 설정된 모든 권리(을2, 을3, 갑6~갑10)는 이번 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 등기: 도휘주식회사

말소기준권리: 주식회사온라이프건설 근저당 (2022-08-12, 금143,201,099원)

경매개시결정 등기: 한국주택금융공사 임의경매 (2025-11-04, 143,201,099원)

기타 권리: 주식회사온라이프건설 근저당 2건, 박준우 가압류, 박미숙 가압류, 서울주택도시개발공사 가압류, 목포세무서장 압류 등이 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 (말소예정 권리 포함): 2,589,011,976원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 폐문 및 관계인 부재로 인해 현재 임대 내역 및 점유 관계에 대한 상세 조사는 이루어지지 못했으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도봉구 쌍문동 일대는 주거 기능과 더불어 근린생활시설 및 업무용 건물이 혼재된 지역입니다. 특히, 에드가쌍문은 "청년주택"으로 공급된 신축 아파트라는 점에서 특정 수요층을 대상으로 하는 주거 단지의 성격을 지닙니다.

4.2. 배후 수요

인근에 다수의 공동주택 단지가 있어 기본적인 주거 수요가 있으며, 청년주택이라는 점을 감안할 때 지역 내 젊은 직장인이나 대학생 등을 주요 잠재 수요층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 3층에 위치한 아파트로, 내부에는 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 지하 주차장이 구비되어 있어 주차 편의성을 일부 확보하고 있습니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

가까운 거리에 경전철 솔밭공원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근으로 버스정류장이 밀집해 있습니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역은 주거 지역이므로, 문화 시설이나 대형 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 조사 제한

감정평가 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 정확한 임대 내역을 파악하지 못했습니다. 이는 현재 점유 관계 및 실제 거주 여부에 대한 불확실성을 내포하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 다양한 도시계획적 제한사항을 받고 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역

* 고도지구 (28m 이하)

* 지구단위계획구역

* 조망가로특화경관지구

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인, 단독/다가구/연립/다세대 아파트 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정)

* 건축선 (해당 도로 경계선에서 3m 후퇴)

이러한 제한사항들은 향후 재건축이나 증축 등 개발행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 청년주택 특성

청년주택은 일반 아파트와 달리 공급 및 거래에 있어 특정 대상자 요건이나 규제가 있을 수 있습니다. 이는 향후 매도 또는 임대 시 대상 수요층을 제한하는 요인이 될 수 있으며, 시세 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 에드가쌍문 306호는 2022년에 신축된 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히 경전철역 인근에 위치하고 있으며, 건물 상태가 양호하다는 장점이 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 조사의 한계점과 다양한 도시계획적 제한사항, 그리고 '청년주택'이라는 특수성은 투자 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 건물 상태 양호

* 경전철 솔밭공원역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 차량 접근성 우수 및 주변 편의시설 접근 용이

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 인수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다. 현재 유사한 면적의 신축 아파트 또는 청년주택의 시세는 지역별, 건물별 편차가 있으나, 본건과 유사한 조건의 매물들이 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 입찰가는 다음 사항을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 247,000,000원

* 현재 예상 시세 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 취득세, 법무비 등 부대 비용 고려

본건의 경우, 청년주택이라는 특성과 향후 되팔거나 임대할 때의 제약 가능성을 감안하여, 감정가 대비 90% 수준인 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 및 현장 조사를 통해 최종 확정해야 하며, 경쟁자의 입찰 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.