나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13661 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-6 더하이어 6층 606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 '망우역(지하철 경의중앙선 및 경춘선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '망우역(지하철 경의중앙선 및 경춘선)'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제6층 제606호로서, (사용승인일 : 2013.09.05) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 2미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13661 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 508-6 더하이어 6층 606호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 107,000,000원 (1억 7백만원)

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

건물면적: 12.02㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 (2013년 9월 5일 사용승인)

집합건물 개요:

* 연면적: 약 2,121.94㎡

* 건축면적: 약 179.96㎡

* 대지면적: 약 340.33㎡

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 망우동 508-6, '더하이어' 6층 606호.

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 도보 거리에 버스정류장과 망우역(경의중앙선, 경춘선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

경매 기본사항: 서울북부지방법원 2025타경13661 (부동산강제경매), 채권자 서OOOOOOOO.

감정평가액: 107,000,000원.

인수/소멸 권리:

* 말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정(2025.11.17 접수)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 관련: 류제상, 김세영, 이상현 순으로 소유권 이전.

* 주택임차권: 한국토지주택공사(125,000,000원)의 주택임차권이 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 강제경매: 서울보증보험의 강제경매(127,729,451원)가 말소기준권리입니다.

채권총액 (참고): 125,000,000원 (주택임차권 금액 기준).

1.3. 상권분석

위치적 특성: 망우역 인근 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

상권 특징: 역세권의 이점을 바탕으로 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 공존합니다.

1.4. 생활정보

건물 상태: 2013년 준공된 '더하이어' 도시형생활주택(원룸형 아파트)이며, 6층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비를 갖추고 있습니다.

주변 시설: 공동주택, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 사업 진행에 따라 향후 가치 상승 기대와 함께, 장기적으로는 이주 및 사업 기간 동안의 불편함이 발생할 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경: SGI 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임차권 관련 불명확성: 등기부상 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없다고 명시되었으나, '선순위임차권' 등의 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (허가 기간은 2025년~2026년으로, 현재 시점(2026년 10월)에서는 관련 규정 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 망우역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1인 가구 실수요자 또는 투자자에게 적합한 소형 평형이며, 감정가(1억 7백만원) 대비 시장 시세 및 향후 개발 가치를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, SGI 인수조건 변경 및 임차권 관련 특이사항은 철저한 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

망우역 역세권의 교통 및 편의시설 접근성.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

소형 주거 공간으로서의 임대 수익 또는 시세 차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가 분석:

* 감정가: 107,000,000원 (약 2,947만원/평)

* 건물 면적: 12.02㎡ (약 3.63평)

* 주변 최근 매매 사례 (분석 결과):

* 2023년 준공, 49.88㎡: 약 587,000,000원 (약 1,177만원/㎡)

* 2010년 준공, 52.4㎡: 약 315,000,000원 (약 601만원/㎡)

* 1986년 준공, 45.2㎡: 약 150,000,000원 (약 332만원/㎡)

* 본건 감정가는 주변 시세 대비 중간 수준으로 평가되며, 소형 면적(약 3.63평)임을 감안할 때 평당 가격은 높은 편이나, 2013년 준공 연식, 역세권 입지, 재정비촉진지구 개발 잠재력 등을 고려하면 타당성이 있습니다.

예상 입찰가:

* 재정비촉진지구의 개발 가능성과 망우역 역세권의 입지를 감안할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 다만, SGI 인수조건 변경 및 임차권 관련 불명확성은 리스크 요소로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

* 권리분석상 인수할 금액이 없는 점을 고려하고, 잠재적 가치를 반영하여 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 112,000,000원 (1억 1천 2백만원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.