나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34996 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-62 대원하이츠빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 "삼정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제304호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-109호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 절대보호구역(삼정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34996 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-62, 대원하이츠빌 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 18.02㎡ (약 5.45평)

건물면적: 32.55㎡ (약 9.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건축년도: 2002년 9월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층

층수: 지상 3층 (총 5층)

전유부 면적: 32.55㎡ (9.85평)

집합건물 정보: 대원하이츠빌

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 "삼정초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

제2종일반주거지역입니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 항공표면, 절대보호구역(삼정초)으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역입니다.

외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 등본상 말소기준권리는 2023년 04월 27일자 도봉세무서장의 압류(갑12)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

을구 순위 11번 주택임차권 (이규섭, 140,000,000원)은 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-25

확정일자: 2021-12-16

배당신고일자: 2024-01-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용 존재.

주택도시보증공사(이 )는 대항력은 없으나, 보증금액이 명시되어 있으므로 세부적인 사실관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

2026년 3월: 쌍용빌라(289-12), 49.02㎡, 136,000,000원

2025년 12월: 예인빌라(288-27), 64.04㎡, 150,000,000원

2025년 12월: 진도홈빌(286-6), 54.54㎡, 73,000,000원

주변 다세대주택의 경우, 면적 및 건물 연식에 따라 가격 편차가 있습니다. 본건(32.55㎡)과 유사한 소형 면적의 최근 실거래 정보는 부족하나, 유사 면적을 가정 시 평당 약 230만 원 ~ 270만 원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가 118,000,000원 (32.55㎡, 평당 약 362만 원)은 최근 실거래가 기준보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

삼정초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 도보 통학이 가능합니다. [cite: prompt]

부천일신초등학교, 부천정의여중, 부천공업고등학교도 주변에 위치합니다.

절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 내용 확인 필요. [cite: prompt]

5.2. 편의시설

인근 버스정류장 이용 및 차량 접근이 가능하여 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

인근에 신흥시장, 종합병원 등이 위치하여 생활 인프라가 양호합니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

본건 주변에는 삼정초등학교 외에 부천일신초등학교, 부천정의여중, 부천공업고등학교 등이 위치하고 있습니다.

편의시설로는 홈플러스 익스프레스, 다수의 마트, 편의점, 병원, 약국 등이 분포하고 있습니다.

과거 삼정동 소각장이 있었으나, 현재는 문화 재생 사업을 통해 '부천아트벙커 B39'라는 복합문화예술공간으로 운영되고 있습니다.

혐오시설 관련 정보는 명확하게 확인되지 않았으나, 일부 지역은 공업지대와 인접해 있을 수 있어 세부적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

현재 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이 조건은 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 허가 없이 거래 시 법적 제재를 받을 수 있습니다. (다만, 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점에는 허가 기간이 만료될 가능성이 있습니다.) [cite: prompt]

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 계약 전 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 절대보호구역

삼정초등학교 절대보호구역으로 지정되어 있어, 건축 및 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다. [cite: prompt]

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 삼정초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 접근성 및 차량 접근성 또한 보통 수준으로 생활에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깨끗한 등기 상태로 취득이 가능합니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었고, 토지거래허가구역 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

8.2. 교육 환경

삼정초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 기대되는 지역입니다. [cite: prompt]

8.3. 소형 면적

전용면적 32.55㎡의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

인근 유사 면적의 주택 매매가격을 고려하고, 권리 분석상 인수 부담이 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율 90% ~ 97% 수준인 106,200,000원 ~ 114,460,000원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.