나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34990 [1] 경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "김포신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 제4층 제414호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2020-11-20)

이용상태

본건은 공부상 복층구조형식의 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함)) <도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34990 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 863 풍무 메트로프라임1차 4층414호

용도: 오피스텔

건물면적: 16.57㎡ (약 5.01평)

토지면적: 958.00㎡ (약 289.71평) (대지권 미등기 상태)

건물 사용승인일: 2020년 11월 20일

감정가: 123,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "김포신풍초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

본건 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 함께 갖춘 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 14일 접수된 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 등기(주택도시보증공사, 채권액 120,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 120,000,000원 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현정)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 25일

* 확정일자: 2021년 3월 16일

* 배당신고일자: 2023년 5월 10일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사에서 말소 동의 확약서를 제출하여 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 주택임차권도 말소될 것으로 예상됩니다.)

*주의사항:* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사가 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 조건으로 경매가 진행될 수 있습니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 건물은 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

주변에 학교(김포신풍초등학교), 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 배후 수요는 비교적 풍부한 편입니다.

대로 및 소로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 김포신풍초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학에 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건 오피스텔은 현재 건물 등기부에 토지에 대한 권리가 제대로 등기되지 않은 상태입니다. 이는 향후 재산권 행사나 거래 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있는 요인이므로, 매수 후 별도의 절차(예: 소유자가 대지권 등기 완료 또는 매수인이 직접 처리)가 필요할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 사전 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경이 있다는 점은, HUG의 채무 이행 방식 또는 담보권 행사 등에 변화가 있었음을 시사하므로 구체적인 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

재정비촉진지구: 본건이 속한 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 개발 계획의 진행 상황 및 방향을 주시해야 합니다.

시세와의 괴리: 감정가(123,000,000원)가 최근 실거래가(2026년 1월 8,200만원, 2024년 6월 10,000만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 특히 2026년 초에 8,200만원의 실거래가가 있었다는 점은 현재 시세가 감정가보다 상당히 낮을 수 있음을 시사합니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 현재 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 김포시 풍무동의 우수한 입지 조건 및 생활 편의시설, 교통망을 갖추고 있습니다.

권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 대지권 미등기 상태는 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 상품성이 양호합니다.

입지 및 인프라: 김포신풍초등학교 인근에 위치하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

재정비촉진지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 16.57㎡ 면적의 오피스텔은 2026년 1월 5일 5층 매물이 82,000,000원에, 2024년 6월 2일 7층 매물이 100,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 4층에 위치하고 있습니다. 가장 최근 거래가인 82,000,000원을 기준점으로 삼되, 4층이라는 점과 2024년 7층 매물의 거래가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가는 123,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있으므로 감정가보다 현 시세에 부합하는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 추천 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.