나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58770 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 에이동 5층에이503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 '죽전고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 에이503호로서, 외벽 : 석재 마감 및 드라이비트 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(기간:25.10.20.~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재되어있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 공부상 건물의 명칭이 "스마트빌스마트빌"이나 현황 "스마트빌"인 것으로 탐문 조사되었음.

물건 비고

대항력과 우선변제권 있는 임차인 있음. 매각대금으로 임차인의 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 임차보증금 잔액을 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58770 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌 A동 5층 A503호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 34.55㎡ (약 10.45평)

건물 면적: 47.05㎡ (약 14.23평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 A503호

외벽: 석재 마감 및 드라이비트

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 (탐문)

창호: 샷시 창호 등 (탐문)

설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치하며, '죽전고등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 속합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간 및 대상 용도에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기는 2013년 8월 21일에 조낙희 명의로 등기되었습니다. 이후 여러 건의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나, 제시된 정보에 따르면 이들 대부분은 말소되었거나 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2020년 9월 24일 접수된 윤인철 명의의 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 약 135,676,205원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 최은미 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-22

* 확정일자: 2020-05-06

* 배당신고일자: 2026-01-30

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

주의사항에 명시된 바와 같이, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 존재합니다. 만약 매각대금으로 임차인의 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 합니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '주의사항'에 따른 잔액 인수 가능성을 반드시 유념해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 죽전동 일대는 주거와 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 근린생활시설 및 주거용 건물들이 밀집해 있습니다. 이러한 지역 특성은 안정적인 주거 수요와 일상생활 편의성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 인근에 죽전고등학교 등 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금이 210,000,000원으로, 등기부상 채권 총액(약 135,676,205원)보다 높습니다. 낙찰가의 배분 결과에 따라 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 할 경우, 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

비행안전제3구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 수지구 죽전동의 생활권이 잘 갖추어진 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 주변 생활 편의시설 이용이 편리하며, 건물 상태도 양호한 것으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 큰 변수로 작용합니다. 이 리스크를 정확히 분석하고 총 예상 취득 비용을 신중하게 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 죽전동은 이미 주거 인프라가 잘 구축된 지역입니다.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 성장 가능성: 지역 개발 및 수요에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주요 리스크 관리: 임차인 보증금 인수 여부에 따른 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 물건(죽전리베니움, 2015년식, 38.25㎡)이 2026년 6월 270,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(47.05㎡)을 고려할 때, 시세는 300,000,000원 이상으로 추정될 수 있으나, 감정가는 272,000,000원입니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰가 및 배당 순위에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액이 발생할 수 있으며, 이는 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

보수적인 관점에서 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여, 현 시세와 감정가, 그리고 인수될 수 있는 보증금 규모를 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 약 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 시세 대비 약간 낮은 수준에서 접근하여 잠재적 추가 비용 발생에 대비하기 위함입니다. 정확한 입찰가는 해당 임차인의 배당 요구 내역 및 법원의 배당표를 최종 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.