나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34987 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 71-4 늘푸른빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '약대동행정복지센터' 북서측으로 약250미터 지점에 위치하며 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내의 3층 302호로서, 외벽 : 스톤코트 일부 석재붙임 등마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(소로2-180호선)(접합),가축사육제한구역 (전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34987 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 71-4 늘푸른빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

토지지분: 31.64㎡ (약 9.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.03㎡ (약 11.51평)

건물지분: 38.03㎡ (약 11.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '약대동행정복지센터' 북서측으로 약 250미터 지점에 위치합니다. 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내의 3층 302호로, 외벽은 스톤코트 및 일부 석재 붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 4. 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태

토지는 3필지 일단으로 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭8m~10m)(소로2-180호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을구 순위 3번 근저당권 (주식회사온은자산관리대부, 2022.04.12.)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 435,262,662원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 248,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-24

확정일자: 2021-10-28

배당신고일자: 2023-11-27

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 언급되며, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있는 복잡한 권리 관계를 시사합니다. HUG 인수조건 변경 사항도 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 4번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 비고 사항이 있어, 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 5. 기타 권리사항

집합건물 등기부상 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동 및 말소 사항이 확인됩니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의한 것입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 개발 현황 및 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주위로 동류형의 공동주택, 아파트, 그리고 근린생활시설들이 혼재하고 있어 기본적인 주거 인프라가 형성되어 있습니다. 대규모 상업지구보다는 주거 단지 내의 일반적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건축물 현황

본건은 늘푸른빌이라는 다세대주택 건물 내 3층 302호이며, 건축물대장상 사용승인일이 2018년으로 비교적 최신 건물에 해당하여 시설 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 2. 내외부 마감 및 설비

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 스톤코트 및 일부 석재 붙임 등 마감입니다. 하이새시 창호가 설치되어 있으며, 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 권리 및 HUG 인수조건 복잡성

임차인 현황에서는 대항력이 없는 것으로 표기되었으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되며 HUG 관련 인수조건 변경 사항이 존재하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 위험이 있습니다.

1.6. 2. 토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 구매자는 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

1.6. 3. 경매 관련 제반 비용

낙찰 후 취득세, 법무 비용, 명도 비용 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

부천시 원미구 약대동에 소재한 본 다세대주택은 비교적 최근인 2018년에 사용승인을 받아 신축에 가까운 상태를 유지하고 있어 자산 가치 측면에서 긍정적입니다. 교통 및 주거 환경 또한 무난한 편으로 평가됩니다. 그러나, 임차인의 대항력 유무와 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리관계는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 인수 부담이나 협상 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물로 인한 하자 발생 가능성 낮음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 가능성. (단, HUG 관련 조건은 면밀히 확인 필요)

* 부천시 내 다세대주택 시장의 안정적인 수요 기대.

1.9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 신축 연도를 가진 다세대주택의 실거래가를 고려할 때, 감정가(219,000,000원) 대비 시세는 150,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됩니다. 특히, 2016년식 48.4㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 192,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 면적이 다소 작고(38.03㎡) 신축 연도가 조금 더 최신(2018년 추정)인 점을 감안할 때, 해당 시세 범위를 참고할 수 있습니다.

다만, 앞서 언급된 임차인의 대항력 문제 및 HUG 관련 복잡한 권리 관계, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 77.6% 수준이며, 시장 가격과 리스크 요인을 종합적으로 반영한 금액입니다. 입찰 전 반드시 해당 임차인의 권리 관계, HUG와의 조건, 그리고 토지거래허가구역 내 취득 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.