나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58875 [1] 경기도 화성시 병점동 817 병점역 센트럴허브시티 106동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 '화성벌말초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 로변을 따라 오피스텔, 근린생활시설과 지하철, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 병점역, 국도1호선이 소재하는 등 편리함.

건물의 구조

2004년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 내 제6층 제604호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 주방/거실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지인 토지로서 아파트 및 단지내상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 국도1호선의 광대로에 접하고 그 외 3면으로 중로 내지 소로 등에 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

없음(이해관계인 등의 폐문 부재로 인하여 발코니 확장, 인테리어 여부 등 미상).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상이며 관리사무소 문의 결과 미납관리비 없는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58875 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유 )

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 병점동 817 병점역 센트럴허브시티 106동 6층604호

용도: 아파트

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 공급면적 기준일 가능성이 높으며, 전용면적은 별도 확인 필요.

토지면적: 47.93㎡ (약 14.50평)

감정가: 437,000,000원

1.3. 특이사항

본 건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 병점동 소재 '화성벌말초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 로변을 따라 오피스텔, 근린생활시설, 지하철, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

건물 구조는 2004년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조(철근콘크리트지붕) 13층 건물 내 제6층 제604호입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 화장실 2개, 주방/거실, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 병점역이 소재하여 교통이 매우 편리합니다. 국도 1호선 또한 인접해 있어 광역 이동이 용이합니다.

본 건 북서측으로는 국도 1호선의 광대로에 접하고 있으며, 그 외 3면으로 중로 내지 소로 등에 접하는 각지입니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

도로 조건으로는 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

관련 법규에 따라 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

또한, 성장관리권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26.~26.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 특정 용도로 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 우리은행의 근저당권(금 480,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제공된 정보상 지상권 등 별도 권리사항 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상이며, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

지하철 1호선 병점역과 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

국도 1호선에 대한 접근성이 뛰어나 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

교육시설로는 화성벌말초등학교가 인근에 위치합니다.

4.3. 부대 시설

건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 지하주차장 등 아파트로서 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부 상 확인

감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 등의 폐문 부재로 인해 발코니 확장, 인테리어 여부 등은 확인되지 않았습니다. 이는 추후 내부 상태 점검 시 고려해야 할 사항입니다.

5.2. 법규 및 제한

본 건은 비행안전제2구역(전술)에 속해 있어, 항공기 운항과 관련된 제한 사항이 있을 수 있으며, 이는 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 허가 대상자가 아파트 등 특정 용도로 거래할 경우, 사전에 관련 허가를 받아야 합니다.

5.3. 기타

임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 전입세대 열람 등을 통한 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금은 없습니다.)

현재까지 파악된 정보상, 해당 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 병점역과 국도 1호선에 인접하여 교통망이 우수하며, 다양한 생활 편의시설과 주거단지가 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2004년식 아파트라는 점은 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

비행안전제2구역 지정, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한 사항과 내부 상태 미확인 부분은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 초역세권(병점역) 및 주요 간선도로(국도1호선) 인접으로 인한 뛰어난 접근성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없음.

* 관리사무소 확인 결과, 미납 관리비가 없어 잔금 납부 후 즉시 명도 및 사용 가능.

* 주변에 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자가치 보유.

8. 예상 입찰가

감정가 437,000,000원을 기준으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 각종 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 법적으로 인수할 권리 부담이 없으므로, 감정가를 기초로 시장 상황에 맞는 적정 가격을 책정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.