나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34983 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 공동 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 6층 602호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨로설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34983 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 270,000,000원

토지면적: 10.36㎡ (약 3.13평)

건물면적: 61.95㎡ (약 18.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 부천대학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 1.건물구조및상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 6층 602호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감되었으며, 창호는 하이샷시입니다. 내부 이용 상태는 오피스텔로 사용 중입니다.

급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 토지정보

토지는 세장형 평지로 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다. (허가구역 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(한대희)은 말소 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(한대희)는 보증금 250,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2021년 4월 23일, 확정일자는 2021년 3월 31일입니다. 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 등기사항 요약:

* 갑3: 2020-05-27 접수, 소유권이전(2번신탁등기말소)

* 을3: 2023-06-05 접수, 주택임차권 (한대희, 250,000,000원, 말소 예정)

* 갑4: 2021-05-14 접수, 소유권이전 (매매)

* 갑7: 2025-11-14 접수, 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원, 말소기준권리)

* 갑8: 2025-12-23 접수, 가압류 (주택도시보증공사, 250,000,000원, 말소 예정)

등기부채권 총액은 500,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 상업시설 이용이 용이합니다. 부천대학교 인근에 위치하여 대학가를 중심으로 한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 다만, 구체적인 상권 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 매매 및 임대 시세 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변에 부천대학교가 있어 교육 접근성이 좋습니다. 인근 상업시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 관할 관청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 공시된 임차인(주택도시보증공사)의 경우 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 인수 보증금도 0원으로 확인됩니다. 이는 통상적으로 임차권이 매각으로 소멸됨을 의미하지만, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등 변수가 존재하므로 잔금 납부 전 최종 권리관계를 재확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 과거 소각장으로 운영되었던 부천아트벙커B39가 문화시설로 재탄생하는 등 혐오시설 관련 특이사항은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 상황 및 잠재적 혐오시설 유입 가능성은 지속적인 관심이 필요합니다.

1.7. 종합의견

본건은 부천시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 경매 절차상 인수해야 할 부담이 적은 권리관계를 가지고 있습니다. 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 임차권의 명확한 말소 확인 절차가 필수적으로 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 부천시 역세권에 위치한 오피스텔로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 권리상 인수 부담이 없는 물건으로 명확한 투자 결정 용이.

* 인근 지역 개발 호재 등 추가적인 가치 상승 요인 존재 가능.

1.9. 예상입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 감정가는 270,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본건의 낙찰가는 주변 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 토지거래허가구역임을 감안하여, 일반적인 경매 낙찰가율(감정가 대비 80%~100% 수준)보다 신중한 접근이 필요할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 아래 사항에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 최근 6개월~1년 이내 주변 유사 면적, 유사 층수의 오피스텔 실거래가 및 현재 임대 시세 조사.

* 부천시의 오피스텔 시장 동향 및 향후 전망 분석.

* 토지거래허가구역 해제 시점 및 조건 확인.

상기 정보들을 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 예비적인 판단이며 실제 시장 조사 결과를 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.