나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34969 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-17 영재리치빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2015.4.14. ) 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필지 일단의 가로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 고강동 359-17 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종 구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 2. 고강동 359-42 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종 구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34969 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-17 영재리치빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

* 토지지분: 25.9㎡

* 건물면적: 40.26㎡ (약 12.18평)

* 건물지분: 40.26㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단69) 금6,500,891원 (등기부 갑4) 입니다.

* 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 김 ) : 보증금 185,000,000원, 전입 2021.04.28, 확정 2021.03.30. 등기부상 주택임차권(을5)으로 등재되어 있으나 '말소'로 표시되어 있으며, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어 인수 대상이 아닙니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. 인수 대상이 아닙니다.

* 특이사항: 본 물건의 특수물건정보에 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부 요약, 물건명세서에 따르면 현재 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능한 점은 상권 접근성에 긍정적 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 고강초등학교가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 일대에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 이는 추후 부동산 거래 시 제한사항이 될 수 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

* 소음대책지역 및 항공표면: '다지구(소음대책지역 제3종 구역 다지구)' 및 '항공표면(진입표면구역)'에 해당하여 김포공항 등 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

* 건축물 정보: 건물 사용승인일은 2015년 4월 14일로 비교적 신축에 속하지만, 다세대주택으로 내부 이용 상태 확인이 폐문부재로 불가했던 점은 현장 조사를 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 교통 및 생활 여건이 무난한 편입니다.

* 권리 분석상 말소되는 권리만 존재하여 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 토지거래허가구역, 소음대책지역, 항공표면구역 등 지역적 제한사항이 존재하므로 투자 시 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 사용승인을 받아 신축에 가까운 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2025년)에 따르면, 본건과 유사한 면적 또는 더 넓은 면적의 다세대주택들이 100,000,000원에서 225,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 건물 면적 37.28㎡(2000년식)이 100,000,000원 (약 268만원/㎡), 43.56㎡(1990년식)이 136,000,000원 (약 312만원/㎡), 57.51㎡(2019년식)이 225,000,000원 (약 391만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건의 건물면적은 40.26㎡이며, 감정가는 200,000,000원(약 497만원/㎡)입니다.

* 최신 거래 사례인 2019년식 57.51㎡ 건물이 391만원/㎡ 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(497만원/㎡)는 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 본건 건물면적(40.26㎡)을 최근 거래 사례 중 가장 높은 391만원/㎡에 적용할 경우, 약 157,458,780원의 시세가 산출됩니다.

* 반면, 감정가인 200,000,000원은 토지 거래 허가 구역, 소음대책 지역 등의 제약사항과 시세 대비 높은 가격을 고려했을 때, 낙찰가 상한선으로 설정하는 것이 합리적으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 위 시세 분석 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 대략 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 보증금 인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 감안하여, 보수적으로 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 감정가의 85% 수준이며, 최고가 실거래가 대비 약 10% 상회하는 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.