나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34973 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 4층402호 다세대주택 경매

경기도 부천시 오정구 삼작로428번길 17 아름채, 4층402호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경34973(부천지원 경매10계). 감정가 258,000,000원, 최저가 180,600,000원. 매각기일은 2026-07-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 34973 [1]
소재지	경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 4층402호
도로명주소	경기도 부천시 오정구 삼작로428번길 17 아름채, 4층402호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.08
관할법원	부천지원 경매10계 (032-320-1140)
이용제한	과밀억제권역, 제2종일반주거지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역

경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 4층402호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	35.29㎡ (10.68평)
건물면적	55.75㎡ (16.86평)

금액

감정가	258,000,000원
최저가	180,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	18,060,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.27	258,000,000원	유찰
2차	2026.07.08	180,600,000원	매각

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 무난한 편임.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 4층 402호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 등 창호임.
이용상태: 다세대주택임. ※ 후첨 &quot;건물내부구조도 및 임대상황&quot; 참조.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문됨.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1):제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). 일련번호(2):제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34973 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 348-21 아름채 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

건축 사용승인일: 2019년 08월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.29㎡ (약 10.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.75㎡ (약 16.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 및 경매 정보

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주요 버스 노선으로는 3, 12, 23, 50, 59, 606, 661번 등이 운행하고 있으며, 지하철 7호선 까치울역 등도 이용 가능합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 항공표면 (공항시설법)

* 상대보호구역 (예능영재유치원)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑13)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 14일

* 확정일자: 2021년 04월 26일

* 배당신고일자: 2023년 07월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출됨.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 420,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '을구 순위 4번 주택임차권등기'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 일반적인 경우 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 분포

본건이 위치한 원종동은 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역으로, 주거 환경에 필요한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 소규모 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 예능영재유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 원종초, 여월초, 여월중, 까치울중, 원종고 등 초,중,고등학교가 인접하여 학군이 우수한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

원종역이 도보 약 10분~500m 거리에 위치한 역세권으로, 서해선 및 향후 개통 예정인 대곡소사선 연장을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 경인고속도로 신월IC 접근성이 용이하여 차량 이용 시 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 매수하는 경우, 매수인은 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 복잡성

임차인 현황상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등이 특이사항 및 특수물건정보에 포함되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 조사

주변 지역(삼정동)에 과거 쓰레기 소각장으로 운영되었던 부천아트벙커B39가 존재하나, 현재는 복합문화예술공간으로 운영되고 있으며 해당 부동산과 직접적인 인접 관계는 아니므로 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 원종동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호합니다. 학군 또한 우수하여 실거주 목적으로 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 복잡성, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상

* 원종역 역세권 및 우수한 교통 접근성

* 양호한 학군 및 생활 편의시설

* 향후 지역 개발 가능성 (가로주택정비사업 등 언급됨)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 건축 연도(1986~1991년)가 본건(2019년 준공)과 현저히 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 감정평가액 258,000,000원을 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

본건은 신축 건물이라는 점과 양호한 입지조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 제반 사항 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 법원 진행 상황 및 현장 조사를 통해 파악된 실질적인 하자 여부를 면밀히 검토한 후, 입찰 참여를 결정하는 것이 합리적입니다.

현 시점에서는 감정가(258,000,000원)를 기준으로 80% ~ 100% 범위를 잠정적인 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

* 잠정 입찰가 고려 범위 : 206,400,000원 ~ 258,000,000원1.물건 기본정보