나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514082 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 534-15 쑥골마을아파트 108동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "도화역"이 소재 하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2002년 03월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),?방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2024-09 -02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역< 수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 인천지방법원 2025타경514082 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 534-15 쑥골마을아파트 108동 2층 202호

1.2. 물건 개요

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 96,000,000원

토지면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

토지지분: 18.09㎡ (약 5.47평)

건물면적: 44.27㎡ (약 13.39평) - 전용면적

건물지분: 44.27㎡ (약 13.39평)

*건물 공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 2002년 03월 19일

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급배수, 전기, 난방 설비 등

1.5. 토지 이용계획

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인에 한함, 2025.08.26~2026.08.25)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "도화역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 (HUG)

임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (대표: 정 )

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 08월 01일

확정일자: 2022년 06월 28일

배당신고일자: 2024년 08월 20일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2023년 08월 03일 접수된 주식회사 솔림헬프자산관리대부의 가압류 (채권액 10,336,833원) 입니다.

주택임차권 (을구 7번, 정몽화, 135,000,000원)은 매각으로 말소될 예정이나, 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 최종적인 말소 여부는 확약서 제출 여부 및 HUG의 처리 방침에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 물건명세서 상 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점을 고려하면 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.4. 권리 분석 요약

전반적으로 등기부 상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인으로 등기된 HUG의 보증금 135,000,000원은 인수되지 않으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 잠재력

인천시 미추홀구 도화동은 재개발 및 도시재생 사업이 진행되거나 계획된 지역이 다수 존재하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 일반상업지역이라는 용도지역은 추가적인 개발 또는 상업시설 활용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

인천 도화초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 기타

단지 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 도화역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

본 물건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 보증금 전부를 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 잔액을 청구하지 않는 조건으로, HUG 입장에서는 채권을 정리하고 매수인에게는 보증금 부담을 덜어주는 제도입니다. 하지만 이 조건의 구체적인 내용과 HUG와의 협약 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 (외국인)

본 건 토지는 2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 구매자는 해당 기간 내 계약 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타

주변 지역의 악취 민원 발생 이력이 있습니다. 비록 본 물건지에서 직접적인 악취 발생 원인이 명확히 지목되지는 않았으나, 인근 지역의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 도화1구역 재개발정비사업지구 내 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 사례가 있어, 지역 환경 관리에 대한 지속적인 관심이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하며 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 주거용 외 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

* 지하철 1호선 도화역 인근으로 교통이 편리하며, 초등학교가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인천 구도심 지역의 재개발 및 도시재생 사업 추진으로 인한 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 특히 HUG가 채권자인 'HUG 인수조건 변경' 물건으로, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 일반상업지역이라는 용도와 주변의 개발 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'의 세부 조건과 주변 지역의 환경적 요인(악취 민원 이력 등)을 추가적으로 면밀히 확인한 후 입찰을 결정하시기 바랍니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,000,000원입니다.

임차인 HUG의 보증금 135,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행되므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

현재 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으나, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 물건의 특징을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.