나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13305 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "타임빌" 제 5층 제501호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 중 제5층 제501호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1084-5, 1084-2 공히 도시지역, 일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호 구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 20 25.10.20. ~ 2026.12.31). <추가기재> 건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로(도로일부포함 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5번지, 타임빌 제5층 제501호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13305 (1)이며, 감정가는 262,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 건물 현황

* 건물명: 타임빌

* 건축물대장 상 사용승인일: 2021년 06월 02일

* 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 중 제5층 제501호

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 전용면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

* 대지권 면적: 14.18㎡ (약 4.28평)

* 건축면적: 127.11㎡ (약 38.44평)

* 연면적: 469.65㎡ (약 141.92평)

* 건폐율: 59.28%

* 용적률: 199.29%

* 승강기: 1대 설치

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (김포세무서장, 2023-09-20)

* 인수되는 권리: 조사된 바 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김혜린 (을4 주택임차권)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-30

* 비고: 해당 주택임차권은 말소 예정이며, 특별 매각 조건으로 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 260,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액 기준)

1.4. 상권분석

본 물건은 공동주택으로서 주거용도로 이용 중이므로, 직접적인 상권 분석보다는 주변 주거 환경 분석으로 대체합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "신월초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 "화곡역" 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 명도 관련 분쟁 가능성이 있음을 시사하며, 매각 조건 충족 여부가 중요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면): 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

* 건축법상 도로 포함: 본건 토지 일부가 건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당하는 다세대주택으로, 지하철역 및 초등학교와 인접하여 입지조건은 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 및 HUG 인수 조건 변경 등 특별 매각 조건이 존재하여 명확한 권리분석과 잠재적 리스크에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 학군: 화곡역 역세권 및 신월초등학교 인접으로 실거주 및 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리관계의 명확화: 임차권이 말소 예정이며 대항력이 포기되는 조건이므로, 인수되는 보증금 부담이 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 262,000,000원입니다.

비교 대상 물건 중 2018년식의 37.05㎡ 면적의 "M펠리체"가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 면적이 20.46㎡로 더 작으나, 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신이라는 점을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 특별 매각 조건으로 인한 불확실성 및 명도 관련 리스크를 감안하여, 감정가보다 소폭 낮은 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.