나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58928 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1166 청명센트레빌 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "황곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 청명역이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 12층 1201호로서, 외벽 : 석재붙임 및 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 도로 개설되어 있으며 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

영통동 1166 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-09-16)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(황곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58928 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1166 청명센트레빌 102동 12층 1201호

물건종별: 아파트

감정가: 703,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (자료에 표기된 중OOOOO는 중소기업은행으로 추정됨)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 57.28㎡ (약 17.33평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.95㎡ (약 30.84평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전유부분 면적: 101.95㎡ (자료상의 건물면적과 일치)

건물 사용승인일: 2013년 06월 04일

1.3. 특이사항

본 물건은 2025년 11월 20일 중소기업은행의 임의경매개시결정으로 진행 중입니다. (등기부채권 총액: 1,209,486,865원)

특이사항 및 주의사항, 특수물건정보는 제공된 자료에 명시된 바가 없습니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 소재한 "청명센트레빌" 아파트 단지 내 102동 12층 1201호입니다.

주변으로는 "황곡초등학교"가 서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다.

지하철 수인분당선 "청명역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 북동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

아파트 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며 외부 공공도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하나 일반적인 주거용도 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을26)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류 등 등기부상의 모든 권리(갑2, 갑6, 갑7, 을26-2, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 파악되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 현재 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* LAMGADEROSAN: 전입 2024-03-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* RAJBANSHIROSHAN: 전입 2025-06-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* SHRESTHARAVI: 전입 2025-09-17, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* TYDOU: 전입 2024-07-25, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

만약 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 상태로 대항력이 있는 경우가 있다면, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다. 본건에서는 그러한 임차인은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본 물건은 아파트 단지와 초등학교(황곡초등학교)가 인근에 위치하여 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

근린생활시설들이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 환경

황곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 단지 내 부대시설

청명센트레빌 아파트 단지는 총 233세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

주차는 지하 주차장(총 294대 가능)을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 12층에 위치한 아파트로, 전용면적 101.95㎡(약 30.84평)입니다.

내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 지역난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

지도 및 위성 사진 분석 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설, 유흥가 등)은 인지되지 않으며, 주거 지역 및 교육 시설, 근린 상가 등이 혼재된 일반적인 도시 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 정확히 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 관련

등기부상 권리관계는 명확하며, 대부분 소멸될 권리이므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 상태

2013년 준공된 아파트로 건물 노후도는 심각하지 않으나, 내부 마감재 및 설비의 노후화 정도는 현장 방문 시 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 준신축급 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

권리분석상 인수할 권리나 보증금이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

특히, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대해볼 만한 물건입니다.

다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 명확한 현장 조사와 권리관계 재확인, 주변 시세 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철역(청명역) 및 주요 도로 접근성이 좋으며, 학교, 마트 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차보증금도 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 준신축 아파트: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 703,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적(101.7076㎡)의 아파트가 2026년 6월 9일에 735,000,000원에 거래되었습니다.

해당 물건은 19층이었고, 본건은 12층이므로 층수 차이를 감안하더라도 시세는 감정가 수준 이상으로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

수원지방법원 2025타경58928 (1) 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 대비 80~90% 수준 (약 5억 6천만원 ~ 6억 3천만원)

* 적정 시세 반영 시: 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 약 7억 1천만원 ~ 7억 3천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시점의 경쟁률 및 현장 상황, 법원 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 물건은 명확한 인수 부담이 없고 시세 대비 잠재력이 있는 물건으로 판단되므로, 경쟁이 예상될 수 있습니다.

따라서, 총액 7억 2천만원 수준으로 입찰가를 산정하여 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.