나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513256 [1] 인천광역시 남동구 간석동 917-2 대우자동차주식회사직장주택조합아파트 3층314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 남동구 간석동 소재 "만월산터널" 남측 인근에 위치하는 아파트 "대우자동차주식회사직장주택조합아파트(일명 두진아파트)" 제3층 제314호로서 인근은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

남동구 간석동 성숙된 주상지대 내 아파트로서 시내버스정류장이 인접하고 남측 근거리에 인천지하철 2호선 "모래내시장역"이 위치하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 23층 아파트 내 제3층 제314호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 서측 및 북측으로 세로에 삼면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 건축용도지역기타(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등에 한함, 단독,다가구,아파트,연립,다세대 2025.08.26-2026.08.25) 내 지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

- 본건 출입구에 '간석 두진아파트'로 표기되어 있고 1동 건물이나 출입구를 기준으로 101,102,103동으로 구분되어 있으며 본건은 '103동'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513256 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 917-2 대우자동차주식회사직장주택조합아파트 3층314호

건물명: 대우자동차주식회사직장주택조합아파트 (일명 두진아파트, 간석 두진아파트)

용도: 아파트

신축일: 1994년 12월 8일

총층수: 23층

본건 층수: 3층

동 정보: 본건 출입구에 '간석 두진아파트'로 표기되어 있고 1동 건물이나 출입구를 기준으로 101,102,103동으로 구분되어 있으며 본건은 '103동'으로 표기되어 있음

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

토지지분: 17.78㎡ (약 5.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.43㎡ (약 17.98평)

건물지분: 59.43㎡ (약 17.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.43㎡ (약 17.98평)

분양면적: 해당 정보 없음 (단, 전체 건물 면적 합계는 35,525.35㎡임)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: - 본건 출입구에 '간석 두진아파트'로 표기되어 있고 1동 건물이나 출입구를 기준으로 101,102,103동으로 구분되어 있으며 본건은 '103동'으로 표기되어 있음

- 임대차관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "만월산터널" 남측 인근에 위치하는 아파트 "대우자동차주식회사직장주택조합아파트(일명 두진아파트)" 제3층 제314호로서, 인근은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임.

2.2. 교통상황

남동구 간석동 성숙된 주상지대 내 아파트로서 시내버스정류장이 인접하고 남측 근거리에 인천지하철 2호선 "모래내시장역"이 위치하는 등 대중교통상황이 편리한 지역임.

2.3. 인접 도로상태

남측, 서측 및 북측으로 폭이 있는 도로에 삼면이 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 건축용도지역기타(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 단독,다가구,아파트,연립,다세대 2025.08.26-2026.08.25) 내 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재까지 소유권이전, 근저당권, 소유권이전, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었음.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을12 근저당권 (접수일자: 2023-10-04, 권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 375,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑6 소유권이전 (접수일자: 2025-11-11, 권리자: 이도훈, 비고: 상속)

* 을12 근저당권 (접수일자: 2023-10-04, 권리자: 한국주택금융공사) - 말소기준권리이나 매각으로 소멸됨.

* 갑7 임의경매 (접수일자: 2025-11-19, 권리자: 한국주택금융공사)

* 갑8 가압류 (접수일자: 2025-12-19, 권리자: 인천신용보증재단)

* 갑9 가압류 (접수일자: 2026-01-27, 권리자: 인주새마을금고)

* 갑10 가압류 (접수일자: 2026-01-28, 권리자: 선정당사자)송연실외 1명

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

다만, 공부와의 차이는 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 462,972,108원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

인근에 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대로, 성숙된 주거 및 상업 지역임.

4.2. 유사 물건 시세 비교

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적인 59.43㎡가 2026년 7월 2일 11층에서 184,000,000원에 거래되었음. 본건은 3층으로 해당 거래 사례보다 저층임. 감정가(190,000,000원)는 최근 동일 면적 거래가(184,000,000원)보다 소폭 높으나, 층수 차이를 고려하면 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 23층 아파트 내 제3층 제314호로서 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호임. 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

5.2. 부대시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설이 있음.

주차대수는 총 126대 (지상 12대, 지하 7대)임. (참고: 일부 자료에는 세대당 0.62대로 총 220대 언급됨)

5.3. 주변 편의시설

* 교통: 시내버스정류장 인접, 인천지하철 2호선 모래내시장역 근거리.

* 교육: 인근에 유치원, 초등학교(인동초등학교), 중학교(상인천중학교) 등 교육시설이 위치함.

* 상업: 모래내시장역 인근으로 상업시설 이용이 편리할 것으로 보임.

5.4. 주변 혐오시설

인천광역시 남동구 간석동 917-2번지 주변에 대한 별도의 혐오시설(예: 화장장, 소각장, 폐기물처리시설 등) 정보는 검색되지 않았으며, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미상

등기부상 인수되는 임차인은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자가 존재하거나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없음. 명확한 점유 관계 및 임대차 여부 확인 필요.

6.2. 건물 외관/구분 표기 문제

본건 출입구 표기가 '간석 두진아파트'로 되어 있고, 1개 동이나 출입구 기준으로 101, 102, 103동으로 구분되어 있으며 본건은 '103동'으로 표기되어 있어, 실제 현장에서의 동 표시와 혼동될 여지가 있음.

6.3. 건물 노후화

1994년 준공되어 30년 이상 경과된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 두진아파트로, 교통 여건 및 주변 편의시설이 양호한 편임. 최근 동일 면적의 실거래가와 비교 시 감정가는 유사하거나 소폭 높은 수준으로 보이나, 3층이라는 저층임을 감안해야 함. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 모래내시장역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리함.

* 인근에 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 59.43㎡ (약 18평)의 소형 면적으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 184,000,000원 (11층)임. 본건은 3층으로 저층인 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함. 임대차 관계 미상 등 일부 리스크 요인이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

이에, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원으로 추정되며, 적정 입찰가는 180,000,000원 내외로 판단됨. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.